Assurance propriétaire non occupant (PNO) : ce qu'il faut savoir

Assurer son logement lorsqu’il est occupé par un locataire, voire pas occupé du tout : Qu’est-ce l’assurance propriétaire non occupant (PNO) ? Que couvre cette assurance ? Est-elle obligatoire ? Combien coûte-t-elle ? Quand faut-il la souscrire ? Quelle compagnie choisir ? 

L'assurance propriétaire non occupant, que les initiés appellent plus simplement assurance PNO, et que certaines compagnies préfèrent nommer assurance habitation propriétaire bailleur, est une assurance multirisque habitation qui protège les biens immobiliers qui ne sont pas occupés par leurs propriétaires.

Cela concerne, dans la majeure partie des cas, des logements occupés par des locataires. Mais le logement peut aussi être vacant, notamment entre deux baux. L’assurance PNO couvre alors le logement même s’il n’est pas occupé, contre des sinistres tels l’incendie, le dégât des eaux, les catastrophes naturelles, le vandalisme et tout autres risques.

Que couvre l'assurance PNO ? 

Puisque la responsabilité civile seule ne peut pas tout couvrir, l’assurance propriétaire non occupant prend en charge tous les genres de biens immobiliers, meublés ou non : appartement, studio, maison, local commercial, garage, parking, cave, etc.

En cas de sinistre, la procédure est très simple : il suffit de contacter l'assureur pour faire la déclaration de sinistre. La prise en charge dépend ensuite des conditions prévues par le contrat et du niveau de garantie demandé. 

Elle ne dispense en aucun cas le locataire de souscrire une assurance quand il s’installe dans le logement. Bien au contraire, cette assurance habitation locataire reste obligatoire en toute circonstance et pour toute la durée du bail. Le propriétaire malgré tout a intérêt à assurer le logement, ignorant tout du contenu et de la franchise de l’assurance locataire.

Par sécurité, certains bailleurs font eux même une souscription à une assurance locataire, dont ils répercutent le coût au locataire sur le loyer. C’est une pratique peu répandue, mais parfaitement légale depuis la loi Alur de 2014.

Garanties de base de l’assurance PNO

L’assurance propriétaire non occupant (PNO) est un contrat multirisque habitation. Il comprend les garanties suivantes :

• Incendies et explosions

• Dégâts des eaux

• Catastrophes naturelles, événements climatiques, 

• Vandalisme, effractions, vol des biens, 

• Bris de glaces

• Responsabilité civile, assistance juridique,

L’assuré PNO reçoit également une indemnisation en cas de dommages causés par un défaut électrique, de détérioration liées au mobilier et à l’équipement électroménager. 

Garanties complémentaires avec l’assurance PNO

Certaines compagnies d’assurance proposent des garanties complémentaires. Notamment la garantie perte de loyer, une indemnité qui compense la perte des loyers quand le logement est devenu inhabitable suite à un sinistre. 

D’autres compagnies proposent une garantie protection juridique relative aux biens, quand l’assuré a besoin d’être accompagné en cas de plainte formulée par les voisins ou un tiers ou à un sinistre dans son logement. 

Le propriétaire ou bailleur peut également enrichir son contrat d’assurance PNO en incluant :

• une garantie vices de construction,

• une garantie défauts d’entretien (lorsque la négligence d’un ancien locataire nécessite des travaux),

• une garantie troubles de jouissance (lorsque le locataire utilise le logement sans respecter le contrat de location ou au-delà de ce qui est convenu), 

• une garantie recours des locataires (lorsque l’occupant a porté plainte pour mauvais état du logement),

• une garantie protection et détérioration des lieux,

• une garantie départ prématuré du locataire.

Est-ce que l'assurance PNO est obligatoire ?

L’assurance propriétaire non occupant est obligatoire lorsque le logement se trouve dans une copropriété (et ce depuis la loi Alur en 2014). L’assurance PNO garantit la responsabilité civile du bailleur, ainsi que les locataires, les voisins et les tiers qui pourraient être impactés par les dommages causés par le sinistre.

Si le logement ne se trouve pas dans une copropriété, l’assurance PNO n’est pas obligatoire. Elle reste toutefois conseillée : en cas de sinistre, sans assurance spécifique, le propriétaire est contraint de débourser de fortes sommes pour procéder aux travaux de réparation. En outre, les tarifs proposés par les compagnies pour l”assurance PNO ne sont généralement pas onéreuses.

Dans le cas où le bien est inoccupé, l’assurance PNO le garantit contre tout sinistre, y compris le vandalisme et les catastrophes naturelles. Lorsque le logement est en vacance locative, c'est-à-dire entre deux locations, il n’est plus couvert par l’assurance du locataire (puisqu’il n’y a plus de locataire). L’assurance PNO prend alors le relais.

Dans le cas d’une location, l’assurance PNO du bailleur est complémentaire de l’assurance habitation du locataire. Elle peut même couvrir les points non prévus par cette assurance locataire, comme par exemple la détérioration des canalisations à cause du gel. 

L’assurance propriétaire non occupant complète également l’assurance souscrite par la copropriété (qui couvre les sinistres liés aux parties communes). Elle renforce ainsi la sécurité financière du propriétaire en cas de sinistre. 

Combien coûte une assurance PNO ? 

Le coût d’une assurance propriétaire non occupant est généralement peu élevé. Il est moins onéreux que celui d’une assurance occupant (propriétaire ou locataire). Il se situe entre 1% et 2% du loyer, mais dépend avant tout de quelques facteurs :

• Le profil du propriétaire, son historique, 

• La surface du logement assuré,

• La localisation du bien assuré,

• Le montant du loyer, 

• Le fait que le logement soit meublé ou non, 

• Le taux d’occupation du logement (si celui-ci est régulièrement inoccupé, le prix de l’assurance peut varier),

• La protection demandée, les garanties ajoutées,

• La politique tarifaire de la compagnie choisie.

Pour choisir la meilleure assurance PNO, vous pouvez demander un devis à plusieurs compagnies afin de comparer leurs offres. Internet propose par ailleurs de nombreux sites qui comparent ces offres : il suffit de taper “comparateur assurance PNO” sur votre moteur de recherche préféré.        

Quand souscrire une assurance PNO ?

On peut souscrire une assurance habitation propriétaire non occupant à partir du moment où l’on devient propriétaire d’un logement. Que le logement en question soit vacant (temporairement ou pour une période indéfinie) ou qu’il soit occupé par un locataire. 

A défaut d’être obligatoire dans tous les cas, une assurance PNO est indispensable pour couvrir les nombreux risques liés aux logements non occupés par le propriétaire, qu’il s’agisse de location ou de vacance. Il s’agit d’une véritable assurance multirisque habitation. En outre, les primes d’un contrat d’assurance PNO sont déductibles des revenus fonciers (régime d’imposition réel, obligatoire lorsque ces revenus fonciers dépassent les 15.000 € dans l’année).