Location: le bail vide
Sont étudiés dans ce guide les baux d’habitation portant sur des locaux vides et les baux d’habitation en meublé.
Seront proposés trois types de baux ayant un régime juridique bien distinct. Sont exclues de cette étude, les locations saisonnières et l’activité de loueur dits d’hôtels meublés.
Il est régi par la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
Si le bailleur est une personne physique (ou si le bien est en indivision ou en société civile immobilière familiale constituée entre parents et alliés jusqu'au 4e degré), la durée du contrat est de trois ans sans possibilité de résiliation par le bailleur en cours de bail sauf application de l’article 10 de la loi n° (Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi n°94-624 du 21 juillet 1994)
Si le bailleur est une personne morale (autre qu’une SCI familiale, sus visée) sa durée sera de six ans sans possibilité de résiliation par le bailleur en cours de bail sauf application de l’article 10 de ladite loi.
Ce bail sort du champ d’application de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 à partir du moment où il s’inscrit dans l’une ou l’autre des catégories suivantes :
- Location meublée par un particulier
- Location meublée par un bailleur, loueur professionnel (soumis aux articles L 632-1)
- Location meublée ou non constituant la résidence secondaire du locataire
- Location liée à l’exercice d’une fonction ou à l’occupation d’un emploi
NB : La loi de programmation pour la cohésion sociale de 2005 prévoit des conditions plus protectrices pour le locataire lorsque le logement constitue sa résidence principale, avec un bail d’une durée minimale d’un an.
Le bailleur ne peut plus fixer librement la durée du bail, ni résilier le bail sans motiver le congé. La durée du préavis est également imposée.
Ce bail est conclu pour une durée de 9 mois maximum, non renouvelable, sans possibilité de tacite reconduction.
Modèle d'état des lieux conforme loi ALUR
Même si la loi n’impose pas un bail écrit, il est conseillé d’en établir un, soit en la forme sous seing privé, soit en la forme notariée. Ce bail précise les droits et obligations de chacun.
Les clauses obligatoires qui sont à mentionner dans le bail :
- le nom et l'adresse du propriétaire et de son mandataire
- la durée de la location et la date à partir de laquelle le locataire dispose du logement
- la description du logement et de ses annexes (cave, garage, jardin ou autres)
- l'énumération des parties communes
- la destination du local loué, c'est-à-dire l'usage qui sera fait des locaux : (habitation, habitation et professionnel)
- le montant et les termes de paiement du loyer ainsi que les conditions de sa révision éventuelle
- le montant du dépôt de garantie, si celui-ci est prévu : il est limité à deux mois de loyer sans les charges et ne peut être révisé ni en cours de bail, ni lors du renouvellement du bail.
Les Propriétaires et locataires peuvent convenir de clauses facultatives si elles ne sont pas contraires à la loi.
Mais encore faut-il que le logement réponde aux caractéristiques du logement décent dès lors que le bien loué, meublé ou non, constitue la résidence principale du locataire.
Ces caractéristiques sont définies par le décret n° 2002120 du 30 Janvier 2002, notamment dans ses articles 2, 3 et 4 ci-après littéralement rapportés :
Art. 2. - Le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des preneurs :
1. Il assure le clos et le couvert. Le gros oeuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation. Pour les logements situés dans les départements d'outre-mer, il peut être tenu compte, pour l'appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d'eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ; 2. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ; 3. La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des preneurs ; 4. Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement ; 5. Les dispositifs d'ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l'air adapté aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ; 6. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l'article R. 111-1 du code de la construction et de l'habitation, bénéficient d'un éclairement naturel suffisant et d'un ouvrant donnant à l'air libre ou sur un volume vitré donnant à l'air libre.
Art. 3. - Le logement comporte les éléments d'équipement et de confort suivants :
1. Une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d'alimentation en énergie et d'évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement. Pour les logements situés dans les départements d'outre-mer, il peut ne pas être fait application de ces dispositions lorsque les conditions climatiques le justifient ; 2. Une installation d'alimentation en eau potable assurant à l'intérieur du logement la distribution avec une pression et un débit suffisants pour l'utilisation normale de ses preneurs ; 3. Des installations d'évacuation des eaux ménagères et des eaux-vannes empêchant le refoulement des odeurs et des effluents et munies de siphon ; 4. Une cuisine ou un coin cuisine aménagé de manière à recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation d'alimentation en eau chaude et froide et à une installation d'évacuation des eaux usées ; 5. Une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un w.-c., séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l'intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d'une évacuation des eaux usées. L'installation sanitaire d'un logement d'une seule pièce peut être limitée à un w.-c. extérieur au logement à condition que ce w.-c. soit situé dans le même bâtiment et facilement accessible ; 6. Un réseau électrique permettant l'éclairage suffisant de toutes les pièces et des accès ainsi que le fonctionnement des appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne. Dans les logements situés dans les départements d'outre-mer, les dispositions relatives à l'alimentation en eau chaude prévues aux 4 et 5 ci-dessus ne sont pas applicables.
Art. 4. - Le logement dispose au moins d'une pièce principale ayant soit une surface habitable au moins égale à 9 mètres carrés et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 mètres, soit un volume habitable au moins égal à 20 mètres cubes. La surface habitable et le volume habitable sont déterminés conformément aux dispositions des deuxième et troisième alinéas de l'article R. 111-2 du code de la construction et de l'habitation.
Nous vous invitons à reproduire ce décret dans votre bail à partir du moment où votre logement est conforme auxdites dispositions.
Le loyer peut être fixé charges comprises ou non. L’essentiel est de pouvoir déterminer la quote-part de charges.
Le loyer (Charges comprises) est généralement payable mensuellement et d’avance à une époque que vous devrez déterminer avec le locataire, par exemple entre le 1er et 5ème jour de chaque mois.
Si vous louez le bien en cours de mois, le premier terme du loyer sera calculé au prorata temporis. Par exemple, si le bail commence à courir à compter du 10 janvier 2006, le loyer sera calculé comme suit : Montant du loyer divisé par le nombre de jours dans le mois, multiplié par le nombre de jours occupés.
Mode de fixation des loyers des locaux vides
En dehors du jeu normal de l’indexation (cf. ci-après au paragraphe d), le loyer peut être augmenté. Vous devrez alors indiquer les modalités de cette majoration.
Soit, le loyer, par rapport au loyer du précédent contrat, subit une majoration maximale de 10%. Dans ce cas cette majoration se répartira par tiers annuel sur les trois années du contrat.
Soit, le loyer, par rapport au loyer du contrat précédent, subit une majoration supérieure à 10%. Dans ce cas cette majoration se répartira par sixième annuel sur les trois années du contrat, puis les trois/sixièmes restants s'appliqueront à l'occasion du prochain renouvellement.
Elles sont souvent incluses dans le loyer. Elles sont alors fixées forfaitairement. Les charges sont dites forfaitaires à partir du moment où la durée du bail est inférieure ou égale à un an. Dans ce cas les charges forfaitaires apurent au fur et à mesure le compte de charges de façon définitive.
Lorsque les charges sont fixées en fonction de leur montant réel, elles donnent lieu au versement d’une provision mensuelle payable en même temps que le loyer. L’apurement des comptes se fait après réception des comptes du gestionnaire et au moins chaque année.
Par charges, il faut entendre celles fixées par le décret n°87-713 du 26 août 1987, exigibles en contrepartie :
- des services rendus à l’usage des différents éléments de la chose louée ;
- des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée ;
- des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement (taxe d’habitation, taxe des ordures ménagères calculées par référence à l’année précédente et au prorata de la période d’occupation).
Cas des locations vides :
Depuis le 1er janvier 2006, les loyers ne se révisent plus avec l’ancien indice du coût de la construction mais avec le nouvel indice de Révision des Loyers (IRL) seulement si c’est une location vide (ou un logement du parc HLM ou un logement conventionné). L’Indice de Révision des Loyers, c’est la combinaison entre l’indice du coût de la vie, l’indice du coût de la construction et l’indice mesurant le coût de l’entretien des immeubles.
Cet indice va servir à calculer les révisions de loyer devant avoir lieu à partir de 2006. On substituera à l’indice de référence INSEE du X Trimestre concerné, l’indice IRL, sachant qu’il faut six mois à L’INSEE pour publier le dernier indice :
Nous avons pris comme exemple l’indice de base du 2ème trimestre 2004, pour calculer un loyer indexable en janvier 2006. Indice IRL au 2ème trimestre 2004 : 100 Indice IRL au 2ème trimestre 2005 : 102,64 Soit une augmentation de 2,64%
Cas des locations meublées et des résidences secondaires :
Les révisions annuelles de loyer pourront toujours être calculées sur l’ancien indice. Pour les baux en cours : la clause d’indexation qui figure dans le contrat continue de s’appliquer. Pour les locations meublées, habituellement, l’indexation s’effectue à l’aide de la moyenne de l’indice INSEE du coût de la construction. Rien ne change pour ce type de contrat.
Pour les contrats à signer : vous avez le choix entre conserver l’indice du coût de la construction ou prendre ce nouvel indice.
Consultez l'indice de référence des loyers (IRL)
Tout mode de paiement est possible.
Généralement, il a lieu par chèque.
Le paiement peut avoir lieu par virement automatique pour autant que votre locataire l’accepte, sachant que ce dernier peut en cours de bail, choisir un autre mode de paiement.
Dans ce cas vous devrez remettre à votre locataire, le jour de la signature du bail, un RIB qui lui permettra d’effectuer personnellement les démarches auprès de sa banque. Pour le premier versement, il est conseillé de demander un chèque.
Au jour de la signature du bail, vous serez sûrement appelé à demander un mois de loyer en principal, hors charges. C’est le dépôt de garantie.
Le montant de ce dépôt de garantie ne fait pas l'objet d'aucune révision durant l'exécution du contrat renouvelé.
Il est restitué dans un délai maximum de deux mois à compter du départ du locataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant à vous devoir et des sommes dont vous pourriez être tenu aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées, (à titre d’exemple : eau, électricité, téléphone, exécution des réparations locatives, paiement des impôts et notamment taxe habitation, taxe des ordures ménagères, etc.).
Ce dépôt de garantie est également destiné à couvrir le propriétaire des dégradations que le locataire pourrait commettre pendant la location et des manquants qui seraient constatés lors de son départ. Cette vérification sera effectuée à l’aide de l’inventaire chiffré établi à l’entrée dans les lieux.
Attirez l’attention de votre locataire sur le fait qu’il ne peut imputer le loyer sur ce dépôt de garantie.
Cas du bail meublé normal
Epoque du congé :
Vous ne pouvez résilier le bail qu’à son expiration, moyennant un délai de préavis de trois mois.
Toutefois, si vous louez plus de quatre logements en meublé ou si le logement constitue la résidence principale du locataire, votre refus de renouvellement doit être motivé soit par votre décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif réel et sérieux, notamment inexécution de l’une des obligations incombant au locataire. Vous devrez notifier la résiliation du bail, trois mois avant l’expiration du bail.
Forme du congé :
Le congé devra être signifié à l’autre partie par lettre recommandée avec AR ou par acte d’huissier.
La notification de la résiliation ou de fin de bail vaudra engagement formel de partir et renonciation à tout maintien dans les lieux, sans qu’il soit besoin de ne recourir à aucune formalité. Faute de libérer les lieux à la date convenue, il pourra être fait application d’une clause pénale qui, si elle est incluse au contrat, sera immédiatement applicable.
RAPPEL: Si la location meublée constitue la résidence secondaire du locataire, il appartient au bailleur d’établir les modalités de la résiliation dans le bail. Le bailleur peut prévoir une durée de préavis inférieure ou supérieure (en fonction de la durée de la location) pour le locataire comme pour lui. En outre, le bailleur n’a pas à motiver le congé qu’il délivre.
Notre conseil : soyez prudents tant sur le fond que sur la forme lorsque vous notifiez le congé.
Cas du bail meublé étudiant
Ce type de location étant consentie pour une durée de neuf mois, non renouvelable selon les dispositions de l’article L 632-1 du Code de la construction et de l’habitation modifié par la loi N° 2005-241 du 26 juillet 2005, le bail prendra automatiquement fin, sans que vous ayez à délivrer un congé à votre locataire.
Notre conseil : il est préférable d’en délivrer un.
Si le locataire peut résilier son contrat à tout moment, le propriétaire ne peut le résilier en cours de bail, sauf à en demander la résiliation judiciaire, en cas d’inexécution des obligations du bail par le locataire (loyers impayés, sous-location interdite etc..)
Cas du bail vide
Il faut distinguer 3 situations:
La résiliation en cours de bail
Vous ne pouvez résilier votre contrat par anticipation. Vous n’avez que le droit d’en demander, le cas échéant, la résiliation judiciaire pour inexécution d’une des conditions du bail.
La résiliation du bail à l’expiration du bail
Si vous souhaitez ne pas reconduire ou ne pas renouveler le bail à son expiration, il vous appartient de notifier votre intention lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte d’huissier de justice, six mois au moins à l’avance.
Votre congé doit être justifié soit par votre décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant . A peine de nullité, le congé donné par le propriétaire doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le propriétaire lui-même, son conjoint, son concubin notoire depuis au mois un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux du conjoint ou concubin notoire.
Proposition de renouvellement
Vous pouvez proposer au locataire, au moins six mois avant le terme du contrat par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte d’huissier de justice, un nouveau contrat par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables dans les conditions définies par la loi.
Attention, à défaut de congé ou de proposition de renouvellement notifié dans les formes et les délais légaux, le bail se trouvera tacitement reconduit pour une durée au moins égale à celle du bail initial.
Sera caution, la personne qui, s’engage envers le propriétaire, à satisfaire à toutes les obligations du locataire, telles qu’elles résultent dans le bail, sans bénéfice de discussion et de division pour le paiement des loyers éventuellement révisés, des charges et accessoires, des éventuelles indemnités d’occupation, des réparations locatives et des frais éventuels de procédure.
Pour être valable le cautionnement doit :
- être limité dans le temps : La caution sera engagée à l’égard du propriétaire en cas de défaillance du locataire, pendant la durée du bail initial, et du bail renouvelé (limité à un renouvellement), soit pour une durée totale de x mois correspondant à la durée du bail + à la durée du bail renouvelé, exprimées en mois).
- Le montant des loyers et des charges doivent être déterminés dans le contrat de location
- La caution doit avoir reçu un exemplaire du bail.
Le bailleur est tenu aux principales obligations ci-après reprises et que nous commenterons à l’appui de l’évolution des règles du droit et de la jurisprudence
a) l’obligation de délivrer au locataire le logement en bon état de réparations de toutes espèces et les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement.
b) d'assurer la jouissance paisible du logement et de garantir le locataire contre les vices ou défauts qui en empêchent l'usage, quand même il ne les aurait pas connus lors de la conclusion du contrat de location, sans préjudice de l'application du second alinéa de l'article 1721 du Code civil;
c) d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu dans le contrat et d'y faire toutes les réparations nécessaires autres que locatives;
d) de remettre, lorsque le locataire en fait la demande, une quittance gratuitement.
e) Lors de la signature du bail, ou à l'occasion de son renouvellement, le propriétaire doit remettre à son locataire un dossier de diagnostic technique, compose de plusieurs diagnostics :
- l'état des risques naturels et technologiques,
- le diagnostic de performance énergétique,
- le constat de risque d'exposition au plomb.
Cette obligation de fournir ces documents s'applique à tous les propriétaires :
- du secteur privé (personne physique ou morale),
- ou du secteur public (organisme HLM, par exemple), quel que soit le régime de la location mis en place (location nue, meublée ou saisonnière, logement de fonction et location consentie à des travailleurs saisonniers). Elle ne s'applique pas ni aux logements-foyers, ni aux logements utilisés moins de 4 mois par an.
L'obligation de fournir ces différents diagnostics vise à améliorer l'information du locataire. Le propriétaire n'est pas obligé d'effectuer des travaux, sauf pour ce qui concerne le plomb.
Examinons les textes
L’ordonnance du 8 juin 2005 a introduit dans la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, un article 3-1 pour les locaux à usage d’habitation et à usage mixte, mais également un article 2 alinéa 2 modifiée par l’ordonnance du 8 juin 2005, qui s’applique notamment aux locaux meublés.
Selon l’article 3-1 nouveau de la loi du 6 juillet 1989, un dossier technique devra être produit par le bailleur et annexé au bail à l’occasion de sa signature ou de son renouvellement pour les baux conclus à compter du 12 août 2008 comprenant le risque d’exposition au plomb (pour les immeubles construits avant le 1er janvier 1949 et seulement sur la partie privative de l’immeuble affectée au logement)
En outre ce dossier technique devra être complété par l’état des risques technologiques et naturels (si le bien est situé dans une zone couverte par un plan de prévention des risques technologiques ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles, prescrit ou approuvé, ou dans les zones des sismicité définies par le décret en conseil d’état).
La sanction applicable : Le locataire aura la possibilité de poursuivre la résolution du contrat ou de demander au juge une diminution du loyer
Enfin l’article L 134-1 et L 134-5 du code de la construction et de l’habitation prévoit que tout bailleur devra également fournir au locataire un diagnostic de performance énergétique dont le contenu des informations n’auront qu’une valeur informative. Aucune sanction n’est donc prévue.
Puis examinons la jurisprudence
- Le propriétaire est tenu de réparer les volets et les portes-fenêtres en mauvais état alors même que les locataires ont pris les lieux en l’état (Cass 3è civ 10 février 2004).
- Le bailleur est responsable des troubles de jouissance subis par la locataire du fait du fonctionnement défectueux du chauffage même si la chaudière est une partie commune placée sous la responsabilité du syndic. Il doit lui rembourser une somme correspondant au montant cumulé des charges de chauffage payées pendant plusieurs mois (Cass 3è civ. 10 février 2004)
Indépendamment des actions civiles pouvant être intentées à l’encontre du bailleur, lorsqu’il n’exécute pas son obligation de délivrance, sa responsabilité pénale peut être, dans certains cas, mise en cause. Divers textes prévoient des sanctions particulières. Mais la responsabilité du bailleur peut également être engagée sur le fondement des textes du code pénal par exemple :
- L’article 121-3 qui sanctionne la faute d’imprudence et de négligence ou de manquement à une obligation de prudence ou de sécurité prévue par la loi ou le règlement, s’il est établi que l’auteur des faits n’a pas accompli les diligences normales compte tenu le cas échéant de la nature de ses missions ou de ses fonctions, de ses compétences ainsi que du pouvoir et des moyens dont il disposait.
- L’article 221–6 qui sanctionne le fait de causer la mort d’autrui par maladresse, imprudence, inattention, négligence ou manquement à une obligation de sécurité ou de prudence imposée par la loi ou le règlement.
- L’article 225-14 qui sanctionne le fait de soumettre une personne en abusant de sa vulnérabilité ou de sa situation de dépendance à des conditions d’hébergement incompatible avec la dignité humaine.
Vous devrez annexer au bail, les pièces suivantes :
- La liste des réparations à la charge du locataire (décret n° 87-712 du 26 août 1987)
- La liste des charges récupérables par le propriétaire (décret n° 87-713 du 26 août)
- L’attestation du statut d’étudiant du locataire (si bail meublé de 9 mois)
- Si le bien loué fait partie d’un immeuble en copropriété, copie des extraits du règlement de copropriété sur la destination de l’immeuble, la jouissance, et l’usage des parties communes et privatives et la quote-part afférente au lot loué dans chacune des catégories de charges
- L’acte de cautionnement
- L’état des lieux établi contradictoirement, lors de la remise des clés au locataire
- Un inventaire (uniquement pour les meublés) établi contradictoirement, lors de la remise des clés au locataire
- L’attestation d’assurance du locataire.
- Un diagnostic des performances énergétiques (DPE)
1) Si votre locataire a des revenus :
Les attestations de revenus pour les trois derniers mois (fiches de paye, de pension, d'Assedic ou contrat d'embauche). Certains propriétaires exigent même du locataire, sa déclaration d’impôt sur le revenu.
2) Si votre locataire a déjà loué un logement :
- Les quittances de loyers de sa précédente location.
- Les quittances d'électricité ou de téléphone.
3) Pour ceux sans revenus :
Vous exigerez le cautionnement d’un tiers (personne physique, ou personne morale (banque notoirement solvable etc.) Dans ce cas, si la caution est une personne physique, exigez les fiches de revenus de la caution, voir sa déclaration d’impôt et une pièce d’identité.
Tous les revenus des loueurs en meublé professionnels ou non relèvent du régime des BENEFICES INDUSTRIELS ET COMMERCIAUX, les BIC, alors que les revenus provenant de locations vides sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers.
Selon l’importance de vos revenus, vous serez :
- exonéré
- ou soumis au « régime spécial super simplifié », (recettes inférieures à 76.300 €)
- ou encore au régime du « réel simplifié » (recettes supérieures à 76.300 € mais inférieures à 763.000 €)
- ou bien au régime du «réel normal » pour ceux qui dépassent 763.000 € ou qui s’y placent volontairement (ce dernier régime ne sera pas étudié étant donné que nous nous adressons avant tout aux particuliers)
1) Les loueurs en meublés exonérés :
Sont ceux qui louent ou sous-louent en meublé une ou plusieurs pièces faisant partie de leur habitation principale, sous réserve que les pièces louées constituent pour le locataire ou le sous-locataire en meublé sa résidence principale et que le prix de la location demeure fixé dans des limites raisonnables telles que précisées par l’article 35 bis I du CGI) C’est-à-dire dès lors que le loyer annuel par mètre carré de surface habitable, charges non comprises, n'excède pas pour l’an 2005, 155 € en Ile-de-France et 112 € dans les autres régions.
La résidence principale du bailleur est le lieu de résidence habituel où se situent le centre de vos intérêts matériels c'est-à-dire votre foyer fiscal. Alors que pour les étudiants, la résidence principale c’est celle dans laquelle ils doivent séjourner pour effectuer leurs études ou leur apprentissage, même si leur domicile légal est encore chez leurs parents.
Attention : Une chambre achetée séparément qui n’est pas dépendante de l’habitation principale du bailleur ne remplit pas cette condition nécessaire à l'exonération.
2) Le loueur en meublé dont les recettes ne dépassent pas 76.300 € relève du régime de la micro-entreprise
Ce régime, également appelé « micro-BIC » ou « micro-loueur », est destiné aux loueurs en meublé dont les recettes annuelles ne dépassent pas 76 300 € sur lesquelles on opère un abattement pour frais forfaitaires de 50 % avec un minimum de déduction fixé à 305 €.
Vos obligations
Comptables : Ceux relevant du régime des micro-entreprises doivent tenir un journal détaillant les recettes provenant de leurs locations meublées. Ils doivent en outre tenir à la disposition de l'administration fiscale un registre récapitulatif par année indiquant le détail de leurs achats.
Fiscales : Il vous faut seulement, sur l’imprimé 2042 C, mentionner dans la colonne Revenus industriels et commerciaux non professionnels, le montant brut des loyers toutes taxes comprises, acquitté par votre (vos) locataire(s).
L’administration appliquera automatiquement un abattement de 50 %, avec un minimum de 305 €.
Puis, sur une feuille de papier libre jointe à la déclaration annuelle n° 2042 C, vous indiquerez la situation des locaux loués, la ou les périodes de location ainsi que le montant des loyers bruts correspondants.
Enfin vous devez joindre également le formulaire 2042 P pour l’assujettissement à la taxe professionnelle.
3) Le loueur en meublé dont les recettes dépassent 76.300 € relève du régime du réel simplifié
Si les recettes provenant des locations meublées excèdent, toutes charges et taxes comprises, 76 300 € par an. Dans ce cas, vous serez imposé sur 50 % de vos recettes mais vous ne pourrez jamais prétendre à un quelconque déficit et ce même si le montant de vos charges est supérieur à vos recettes, en raison de travaux réalisés dans le logement loué par exemple.
Vous devez opter pour ce régime en écrivant à votre service des impôts, une lettre où vous précisez simplement votre souhait d'être placé sous le régime fiscal du réel simplifié.
Cette option doit parvenir au centre avant le 1er février. Elle est irrévocable et sera prise en compte pour les deux années suivantes.
4) Le report des déficits
Lorsque le contribuable opte pour le régime réel (simplifié ou normal) les déficits sont envisageables. Ils peuvent même faire l'objet d’un report.
Cependant, les déficits ne sont déductibles que sous deux conditions :
- le bailleur ne peut les soustraire que des bénéfices réalisés au titre des éventuelles autres locations meublées louées à titre non professionnel;
- le déficit n’est imputable que sur de tels bénéfices réalisés au cours de la même année et des six années suivantes (s’il n’a pas pu être totalement déduit lors de la première année).
Le droit fiscal accorde aux loueurs en meublé qu'ils considèrent comme professionnels deux avantages : l'un concerne le report des déficits, l'autre le régime des plus-values. Il convient donc de bien cerner les conditions requises par le fisc pour être loueur de meublé professionnel.
Selon l'article 151 septies du Code général des impôts, est considéré comme loueur en meublé professionnel la personne :
- qui tire de la location meublée un chiffre d'affaires, toutes taxes comprises, de plus de 23 000 € par an ou représentant plus de 50 % de l'ensemble de ses revenus ;
- En cas de commencement ou de cessation d'activité en cours d'année, ces seuils (23 000 € et 50 % des revenus) sont ajustés en proportion du nombre de jours où l'activité de loueur en meublé s'est exercée. Si par exemple, vous n'avez loué l'an dernier que du 1er septembre au 31 décembre, soit 122 jours sur 365, vous serez considéré comme loueur professionnel si vos revenus locatifs, toutes taxes comprises, ont dépassé : 23 000 € x 122 / 365 = 7 688 €
- Vous devez être immatriculé au Registre du commerce et des sociétés (RCS). L'immatriculation au RCS suppose que deux conditions soient remplies.
ß d'une part, que le bailleur « loue habituellement plusieurs logements meublés, que la location s'accompagne ou non de prestations secondaires telles que location de linge, nettoyage des locaux et préparations culinaires » (article 2 de la loi du 2 avril 1949).
D’autre part, que le bailleur soit commerçant au sens des articles L. 121-1 et L. 110-1 du Code de commerce. Sur ce point, la loi répute acte de commerce toute entreprise de location de meubles. Cette notion imprécise explique les divergences de position d'un greffe à l'autre.
L’imposition des plus-values
Le bien n’est pas imposé au titre des plus-values des particuliers mais selon le régime des plus-values professionnelles.
Vous êtes exonéré de cet impôt si l’activité a été exercée au moins pendant cinq ans et si le montant de vos recettes ne dépasse pas 250 000 €. L’exonération d’imposition sur la plus-value est partielle si les recettes sont comprises entre 250 000 € et 350 000 €.
L’imputation des déficits
Le loueur professionnel peut déduire les éventuels déficits de ses locations sur son revenu global, c’est-à-dire sur l’ensemble de ses revenus, et sans limitation de montant. Le report est possible sur les revenus des cinq années suivantes.
L’ISF
Pour que les logement loués en meublés soient considérés comme des biens professionnels sortant du champ d’application de l’impôt sur la fortune, il faut remplir deux conditions :
- Le louer professionnel doit réaliser des recettes supérieures à 23 000 € par an
- Le louer professionnel doit tirer de cette activité plus de 50 % des revenus du ménage.
La taxe sur la valeur ajoutée
Selon l’article 261D du Code général des impôts, les locations meublées échappent à la TVA. Toutefois, l'exonération ne s'applique pas :
- aux locations meublées accompagnées de prestations (petit déjeuner, nettoyage, fourniture de linge...) et consenties par l'exploitant inscrit au Registre du commerce et des sociétés ;
- aux résidences de tourisme classées louées par contrat de neuf ans à un exploitant qui a signé un engagement de promotion touristique à l'étranger (dans le cadre de l'achat en nouvelle propriété).
La contribution annuelle sur les revenus locatifs
Elle n'est due que pour les immeubles achevés depuis plus de 15 ans. La contribution est calculée au taux de 2,50 % sur le loyer hors charge perçus au cours de l'année d'imposition. Toutefois, si le montant des loyers perçus au cours de l’année d’imposition est inférieur à 1 830 €, la contribution annuelle n’est pas due.
Elle est en principe à la charge du propriétaire. Toutefois, en matière de location meublée et si une clause du bail le prévoit expressément, elle peut être récupérée sur le locataire.
La taxe professionnelle
En sont exonérés les locations dites saisonnières ou ceux qui louent tout ou partie de leur habitation personnelle (principale ou secondaire).
Les autres, ceux qui pratiquent à titre habituel une activité de loueur en meublé, y sont assujettis.
Nous vous suggérons de vous adresser à votre centre des impôts qui vous donnera votre base d'imposition. La taxe professionnelle est à la charge du bailleur.
La taxe d'habitation
C’est le locataire qui occupe le local au 1er janvier de l'imposition qui devra acquitter la taxe d'habitation. En revanche, si en tant que propriétaire, vous conservez la disposition des lieux quelques semaines par an, vous serait redevable de la taxe d’habitation, y compris le cas où vous louez ou sous-louez une partie de votre habitation personnelle.
