Le bail étudiant
Ce guide est destiné principalement aux candidats à la location, étudiants qui n’ont pas ou peu de revenus, et qui recherchent des locations en meublé ou vide.
Seront proposés trois types de baux ayant un régime juridique bien distinct. Sont exclus de cette étude les occupants des hôtels meublés.
Il est régi par la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
Si le bailleur est une personne physique (ou si le bien est en indivision ou en société civile immobilière familiale constituée entre parents et alliés jusqu'au 4e degré), la durée du contrat est de trois ans sans possibilité de résiliation par le bailleur en cours de bail sauf application de l’article 10 de la loi n° (Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi n°94-624 du 21 juillet 1994)
Si le bailleur est une personne morale (autre qu’une SCI familiale, sus visée) sa durée sera de six ans sans possibilité de résiliation par le bailleur en cours de bail sauf application de l’article 10 de ladite loi.
Ce bail sort du champ d’application de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 à partir du moment où il s’inscrit dans l’une ou l’autre des catégories suivantes :
- Location meublée par un particulier
- Location meublée par un bailleur, loueur professionnel (soumis aux articles L 632-1)
- Location meublée ou non constituant la résidence secondaire du locataire
- Location liée à l’exercice d’une fonction ou à l’occupation d’un emploi
Ce bail est conclu pour une durée de 9 mois maximum, non renouvelable, sans possibilité de tacite reconduction. Vous devrez prouver votre qualité d’étudiant en fournissant au propriétaire, une attestation de votre statut d’étudiant.
Même si la loi n’impose pas un bail écrit, il est conseillé d’en établir un, soit en la forme sous seing privé, soit en la forme notariée. Ce bail précise les droits et obligations de chacun.
- le nom et l'adresse du propriétaire et de son mandataire
- la durée de la location et la date à partir de laquelle le locataire dispose du logement
- la description du logement et de ses annexes (cave, garage, jardin ou autres)
- l'énumération des parties communes
- la destination du local loué, c'est-à-dire l'usage qui sera fait des locaux : habitation ou usage mixte d'habitation et professionnel
- le montant et les termes de paiement du loyer ainsi que les conditions de sa révision éventuelle
- le montant du dépôt de garantie, si celui-ci est prévu : il est limité à deux mois de loyer sans les charges et ne peut être révisé ni en cours de bail, ni lors du renouvellement du bail.
Les Propriétaires et locataires peuvent convenir de clauses facultatives si elles ne sont pas contraires à la loi.
Mais encore faut-il que le logement réponde aux caractéristiques du logement décent.
Ces caractéristiques sont définies par le décret n° 2002120 du 30 Janvier 2002, notamment dans ses articles 2, 3 et 4 ci-après littéralement rapportés :
Art. 2. - Le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des preneurs :
1. Il assure le clos et le couvert. Le gros oeuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation. Pour les logements situés dans les départements d'outre-mer, il peut être tenu compte, pour l'appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d'eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ;
2. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;
3. La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des preneurs ;
4. Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement ;
5. Les dispositifs d'ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l'air adapté aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;
6. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l'article R. 111-1 du code de la construction et de l'habitation, bénéficient d'un éclairement naturel suffisant et d'un ouvrant donnant à l'air libre ou sur un volume vitré donnant à l'air libre.
Art. 3. - Le logement comporte les éléments d'équipement et de confort suivants :
1. Une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d'alimentation en énergie et d'évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement. Pour les logements situés dans les départements d'outre-mer, il peut ne pas être fait application de ces dispositions lorsque les conditions climatiques le justifient ;
2. Une installation d'alimentation en eau potable assurant à l'intérieur du logement la distribution avec une pression et un débit suffisants pour l'utilisation normale de ses preneurs ;
3. Des installations d'évacuation des eaux ménagères et des eaux-vannes empêchant le refoulement des odeurs et des effluents et munies de siphon ;
4. Une cuisine ou un coin cuisine aménagé de manière à recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation d'alimentation en eau chaude et froide et à une installation d'évacuation des eaux usées ;
5. Une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un w.-c., séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l'intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d'une évacuation des eaux usées. L'installation sanitaire d'un logement d'une seule pièce peut être limitée à un w.-c. extérieur au logement à condition que ce w.-c. soit situé dans le même bâtiment et facilement accessible ;
6. Un réseau électrique permettant l'éclairage suffisant de toutes les pièces et des accès ainsi que le fonctionnement des appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne. Dans les logements situés dans les départements d'outre-mer, les dispositions relatives à l'alimentation en eau chaude prévues aux 4 et 5 ci-dessus ne sont pas applicables.
Art. 4. - Le logement dispose au moins d'une pièce principale ayant soit une surface habitable au moins égale à 9 mètres carrés et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 mètres, soit un volume habitable au moins égal à 20 mètres cubes. La surface habitable et le volume habitable sont déterminés conformément aux dispositions des deuxième et troisième alinéas de l'article R. 111-2 du code de la construction et de l'habitation.
Le loyer peut être fixé charges comprises ou non. L’essentiel est de pouvoir déterminer la quote-part de charges vous incombant.
Le loyer (Charges comprises) est généralement payable mensuellement et d’avance à une époque que vous devrez déterminer avec le propriétaire, par exemple entre le 1er et 5ème jour de chaque mois.
Si vous prenez le bien en cours de mois, le premier terme du loyer sera calculé au prorata du temps pour lequel vous le prenez (prorata temporis). Par exemple, votre bail commence à courir à compter du 10 janvier 2006, le loyer sera calculé comme suit : Montant du loyer divisé par le nombre de jours dans le mois, multiplié par le nombre de jours occupés.
Mode de fixation des loyers des locaux vides
En dehors du jeu normal de l’indexation, le loyer peut être augmenté. Et si il l’est, le propriétaire devra vous indiquer les modalités de cette majoration.
Soit, le loyer, par rapport au loyer du précédent contrat, subit une majoration maximale de 10%. Dans ce cas cette majoration se répartira par tiers annuel sur les trois années du contrat.
Soit, le loyer, par rapport au loyer du contrat précédent, subit une majoration supérieure à 10% . Dans ce cas cette majoration se répartira par sixième annuel sur les trois années du contrat, puis les trois/sixièmes restants s'appliqueront à l'occasion du prochain renouvellement.
Elles sont souvent incluses dans le loyer. Elles sont alors fixées forfaitairement.
Les charges sont dites forfaitaires à partir du moment où la durée du bail est inférieure ou égale à un an. Dans ce cas les charges forfaitaires apurent au fur et à mesure le compte de charges de façon définitive.
Lorsque les charges sont fixées en fonction de leur montant réel, elles donnent lieu au versement d’une provision mensuelle payable en même temps que le loyer. L’apurement des comptes se fait après réception des comptes du gestionnaire et au moins chaque année.
Par charges, il faut entendre celles fixées par le décret n°87-713 du 26 août 1987, exigibles en contrepartie :
- des services rendus à l’usage des différents éléments de la chose louée ;
- des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée ;
- des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement (taxe d’habitation, taxe des ordures ménagères calculées par référence à l’année précédente et au prorata de la période d’occupation).
Tout mode de paiement est possible.
Généralement, il a lieu par chèque.
Le paiement peut avoir lieu par virement automatique pour autant que vous, locataire l’acceptiez.
Dans ce cas le propriétaire remet au locataire, le jour de la signature du bail, un RIB qui lui permettra d’effectuer personnellement les démarches auprès de sa banque.
Pour le premier versement, il est conseillé de prévoir un chèque.
Au jour de la signature du bail, vous serez sûrement appelé à verser un mois de loyer en principal, hors charges. C’est le dépôt de garantie. Le propriétaire va l’encaisser.
Le montant de ce dépôt de garantie ne fait pas l'objet d'aucune révision durant l'exécution du contrat renouvelé.
Il est restitué dans un délai maximum de deux mois à compter de votre départ, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au propriétaire et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu à vos lieu et place, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées, (à titre d’exemple : eau, électricité, téléphone, exécution des réparations locatives, paiement des impôts et notamment taxe habitation, taxe des ordures ménagères, etc.).
Ce dépôt de garantie est également destiné à couvrir le propriétaire des dégradations que vous pourriez commettre pendant la location et des manquants qui seraient constatés lors de votre départ. Cette vérification sera effectuée à l’aide de l’inventaire chiffré établi à l’entrée dans les lieux.
Attention : En aucun cas, vous ne pouvez imputer le loyer et ses accessoires sur ce dépôt de garantie.
Cas du bail meublé normal
Le locataire peut résilier le bail à tout moment, en prévenant le propriétaire un mois à l’avance partant de la date de réception de l’acte.
Alors que le propriétaire ne peut le résilier qu’ à l’expiration de votre bail ou à l’occasion de son renouvellement, moyennant un délai de préavis de trois mois. Avec comme particularité que si le propriétaire loue plus de quatre logements en meublés ou si le logement constitue votre résidence principale, son refus de renouvellement doit être motivé soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif réel et sérieux, notamment inexécution par vous de l’une des obligations vous incombant. La résiliation doit alors vous être notifiée, trois mois avant l’expiration de votre bail - article L 632-1 du Code de la Construction et de l’Habitation)
Le congé devra être signifié à l’autre partie par lettre recommandée avec AR ou par acte d’huissier.
La notification de la résiliation ou de fin de bail vaudra engagement formel de partir et renonciation à tout maintien dans les lieux, sans qu’il soit besoin de recourir à aucune formalité. Faute de libérer les lieux à la date convenue, il pourra être fait application d’une clause pénale qui, si elle est incluse au contrat, sera immédiatement applicable.
Ce type de location étant consentie pour une durée de neuf mois, non renouvelable selon les dispositions de l’article L 632-1 du Code de la construction et de l’habitation modifié par la loi N° 2005-241 du 26 juillet 2005.
Le bail prendra automatiquement fin, sans que votre propriétaire ait à vous délivrer un congé
Toutefois, vous pourrez résilier votre contrat à tout moment, en prévenant le propriétaire un mois à l’avance partant de la date de réception de la lettre. Alors que le propriétaire ne pourra résilier votre bail en cours de bail, sauf à en demander la résiliation judiciaire, en cas d’inexécution de vos obligations résultant de votre bail.
Il faut distinguer 3 situations :
Le locataire peut donner congé au propriétaire à tout moment du contrat moyennant un préavis de trois mois, et ce par lettre recommandée avec avis de réception. Toutefois, si le locataire vient à être muté ou à perdre son emploi, ou s’il est âgé de plus de soixante ans et si son état de santé nécessite un changement de domicile, il pourra donner congé au propriétaire en observant un préavis d’un mois seulement. Le propriétaire n’a, lui, aucune faculté de résilier le contrat par anticipation. Il n’a que le droit d’en demander, le cas échéant, la résiliation judiciaire pour inexécution d’une des conditions du bail. Attention, vous devez donner votre congé dans un délai proche de la survenance de l'évènement, pour vous permettre de bénéficier d'un préavis de un mois, vous devez :
- envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception à votre propriétaire lui indiquant votre intention et vos motifs,
- payer votre loyer jusqu'au terme du préavis, même si vous libérez les lieux avant, sauf à obtenir de votre propriétaire, un remboursement au prorata temporis dans le cas où lui ou vous auriez entre temps trouvé un successeur.
- Pour éviter d’être tenu solidairement au paiement du loyer et de toutes les obligations du bail, exigez du propriétaire qu’il signe un nouveau bail au profit de la personne qui vous succédera.
A défaut de congé ou de proposition de renouvellement notifié dans les formes et les délais légaux, le bail se trouvera tacitement reconduit pour une durée au moins égale à celle du bail initial.
Sera caution, la personne qui, s’engage envers le propriétaire, à satisfaire à toutes les obligations du locataire, telles qu’elles résultent dans le bail, sans bénéfice de discussion et de division pour le paiement des loyers éventuellement révisés, des charges et accessoires, des éventuelles indemnités d’occupation, des réparations locatives et des frais éventuels de procédure.
Pour être valable le cautionnement doit :
- être limité dans le temps : La caution sera engagée à l’égard du propriétaire en cas de défaillance du locataire, pendant la durée du bail initial, et du bail renouvelé (limité à un renouvellement), soit pour une durée totale de x mois correspondant à la durée du bail + à la durée du bail renouvelé, exprimées en mois).
- Le montant des loyers et des charges doivent être déterminés dans le contrat de location
- La caution doit avoir reçu un exemplaire du bail.
Seront annexées à votre bail les pièces suivantes :
- La liste des réparations à la charge du locataire (décret n° 87-712 du 26 août 1987)
- La liste des charges récupérables par le propriétaire (décret n° 87-713 du 26 août)
- L’attestation du statut d’étudiant du locataire (si bail meublé de 9 mois)
- Si le bien loué fait partie d’un immeuble en copropriété, copie des extraits du règlement de copropriété sur la destination de l’immeuble, la jouissance, et l’usage des parties communes et privatives et la quote-part afférente au lot loué dans chacune des catégories de charges
- L’acte de cautionnement
- L’état des lieux établi contradictoirement, lors de la remise des clés au locataire
- Un inventaire (uniquement pour les meublés) établi contradictoirement, lors de la remise des clés au locataire
- L’attestation d’assurance du locataire.
- Un diagnostic des performances énergétiques (DPE)
Il est établi à l'entrée et au départ du locataire. Il décrit le logement loué et ses équipements (sanitaire, cuisine équipée ...) mais également l’état du bien le jour de votre entrée avec ses éventuels défauts (tâche sur mur, ou moquette abîmée à tel en droit etc..). Les états des lieux dressés à votre arrivée et à votre départ, permettront au propriétaire, le cas échéant, de demander la réparation de certains éléments détériorés. En l'absence de ce document, vous serez présumé avoir reçu les lieux en bon état de réparations locatives ; si tel n'est pas le cas, vous devrez en apporter la preuve.
Il détaille les meubles et effets meublants mis à votre disposition et en décrit l'état. Il doit être le plus précis possible. Il permettra au propriétaire de prouver que les meubles en question sont sa propriété. Il vous permettra d'exiger le bon fonctionnement des éléments d'équipement qui doivent vous être fournis en état de marche. Le propriétaire pourra, à votre départ du locataire, vous demander réparation si certains meubles ont été détériorés. L’état des lieux et l'inventaire doivent être rédigés et signés en deux exemplaires originaux, lors de la remise des clés par votre propriétaire et au moment où vous les restituez à votre départ. Attention si le propriétaire exige de les faire établir par un professionnel, par exemple par un huissier, il faudra préciser dans le bail qui en supportera le coût.
Il est important que vous conserviez les exemplaires originaux de l’état des lieux d’entrée et l’inventaire d’entrée afin de pouvoir vous défendre en cas de litige lors de votre sortie des lieux.
Le locataire doit obligatoirement souscrire une assurance contre les risques locatifs.
Sur ce point, nous attirons votre attention sur l’obligation que vous avez d’informer votre propriétaire lorsque vous constatez une détérioration des biens loués ayant pour cause :
- soit une origine externe (exemple fuite chez le voisin occasionnant des dégâts dans votre appartement)
- soit une origine interne au logement, par exemple, (fuite d’eau provenant d’un robinet privatif)
En effet, si vous attendez que votre bail expire, vous aurez toutes les peines du monde à vous faire rembourser votre dépôt de garantie ; votre propriétaire considérant que vous avez été négligeant, de surcroît si aucune déclaration auprès de la compagnie d’assurance n’a été faite, il en déduira que par votre comportement, son bien a été détérioré.
N’hésitez pas à lire votre contrat d’assurance et à vous renseigner auprès de votre compagnie.
Lors de la signature du bail, ou à l'occasion de son renouvellement, le propriétaire doit remettre à son locataire un dossier de diagnostic technique, compose de plusieurs diagnostics :
- l'état des risques naturels et technologiques,
- le diagnostic de performance énergétique,
- le constat de risque d'exposition au plomb.
Cette obligation de fournir ces documents s'applique à tous les propriétaires :
- du secteur privé (personne physique ou morale),
- ou du secteur public (organisme HLM, par exemple), quel que soit le régime de la location mis en place (location nue, meublée ou saisonnière, logement de fonction et location consentie à des travailleurs saisonniers). Elle ne s'applique pas ni aux logements-foyers, ni aux logements utilisés moins de 4 mois par an.
L'obligation de fournir ces différents diagnostics vise à améliorer l'information du locataire. Le propriétaire n'est pas obligé d'effectuer des travaux, sauf pour ce qui concerne le plomb.
Vous pouvez, en tant que locataire, bénéficier d’aides financières de la part de plusieurs organismes (APL, ALF, ALS, Loca-pass…). Le montant des aides qui vous seront allouées est calculé en fonction de vos revenus. Vous trouverez ci-dessous les différents organismes à contacter pour les obtenir.
Cette aide permet aux locataires qui en bénéficient d’obtenir une aide pour payer votre loyer mais sous certaines conditions. En effet, elle ne peut être versée que si le bien que vous louez est votre résidence principale. De plus, il est nécessaire que le logement soit conventionné. Cela signifie que le propriétaire s'est engagé à louer son bien à des personnes ayant de faibles revenus. Pour tout renseignements, adressez-vous à la Caisse d'Allocations Familiales (CAF) ou visitez le site Internet www.caf.fr qui vous permettra entre autre, de télécharger des formulaires de demande, à envoyer ensuite par courrier. Ils fournissent enfin l'ensemble des coordonnées des centres départementaux des deux caisses.
L'allocation de logement est délivrée sous condition de ressources, dans le cadre d'une résidence principale et pour un logement conventionné. Elle peut prendre deux formes suivant la situation du bénéficiaire : l'ALF ou l'ALS. L'allocation à caractère familial (ALF) est versée à condition de percevoir déjà une allocation familiale, d'avoir une personne à charge ou d'être marié depuis moins de 5 ans. L'allocation à caractère social (ALS), quant à elle, s'adresse aux personnes ne relevant ni de l'ALF, ni de l'APL (étudiants, jeunes travailleurs, personnes âgées, etc.).
L'aide Loca-pass est délivrée par les Comités interprofessionnels du logement (CIL) et les services logement des Chambres de commerce et d'industrie (CCI), qui gèrent le 1% logement. Ce dispositif est destiné :
- aux salariés des entreprises du secteur privé non agricole,
- aux jeunes de moins de 30 ans
- aux étudiants boursiers d'État, pour les aider à devenir locataires.
Deux aides possibles :
L'avance Loca-Pass est un prêt gratuit (TEG 0%, pas de frais de dossier) destiné à couvrir le dépôt de garantie. Ce dernier est versé au bailleur par la CIL/CCI concernée. Le prêt doit ensuite être remboursé par le bénéficiaire en plusieurs fois à partir du troisième mois de location. La garantie Loca-pass, quant à elle, est une caution solidaire valable pendant les 3 premières années du bail. Elle peut couvrir 18 mensualités de loyers et de charges en cas de difficultés financières du bénéficiaire. Celui-ci dispose ensuite d'un délai de 3 ans pour effectuer le remboursement. Pour obtenir ces aides, deux démarches sont possibles : dans les entreprises de 10 salariés et plus, la direction du personnel peut prendre en charge la demande d'un locataire; pour les entreprises de moins de 10 salariés, il convient de s'adresser au CIL ou à la CCI le plus proche de son domicile. La liste des CIL et des CCI est disponible auprès de l'Union d'économie sociale pour le logement (UESL), qui est la fédération des organismes collecteurs du 1% logement. Elle peut être contactée via son site web (www.uesl.fr) qui liste les CIL et CCI par zones géographiques.
Tout d’abord vous devez vous munir de votre pièce d’identité et si vous êtes étudiant, de votre carte d’étudiant.
Puis, selon le cas, vous devrez fournir
- Les attestations de revenus pour les trois derniers mois (fiches de paye, de pension, d'Assedic ou contrat d'embauche). Certains propriétaires exigeront votre déclaration d’impôt sur le revenu.
- Les quittances de loyers de votre précédente location.
- Les quittances d'électricité ou de téléphone.
Le propriétaire exigera qu’une tiers personne se porte caution pour vous. Ce peut être, vos parents, des amis, ou une banque.
Dans ce cas, le propriétaire exigera, si la caution est une personne physique, les fiches de revenus de la personne, voir sa déclaration d’impôt et sa pièce d’identité.
