Augmentation de loyer : que dit la loi ?
Si votre bail ne prévoit pas de clause de révision annuelle du loyer, cela ne veut aps obligatoirement dire que vous êtes à l’abri d’une augmentation de ce dernier.
Le bail étant tacitement renouvelable, si ni vous ni votre propriétaire ne se manifeste pour le résilier, celui-ci est automatiquement renouvelé dans les mêmes conditions sans besoin d’en signer un nouveau. Dans ce cas, seule la révision annuelle résultant de l’application de l'indice de référence des loyers ou IRL peut modifier votre loyer, si toutefois une clause du bail le prévoit expressément. En cas de renouvellement formel du bail, une clause de révision qui n’existait pas dans le bail initial peut être ajoutée mais l’augmentation de loyer ne pourra être supérieure à l’évolution de l’IRL.
Réévaluation du loyer
Si votre propriétaire estime que le loyer est manifestement sous évalué, il peut en réévaluer le montant en vous proposant, au moins 6 mois avant le renouvellement du bail, un nouveau loyer fixé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables. La procédure est assez contraignante puisqu’elle nécessite de fournir des 3 ou 6 références de loyer pour des logements comparables dans la même agglomération, que deux tiers d’entres elles doivent concerner des logements pour lesquels il n’y a pas eu de changement de locataire depuis 3 ans, et que pour chacune d’elles il est nécessaire de lister un certain nombre de renseignements très précis.
Dans tous les cas, vous avez la possibilité de refuser l’augmentation et de quitter le logement. L’absence de réponse 4 mois avant la fin du bail équivaut à un refus. En cas de désaccord avec le propriétaire, lui comme vous pouvez saisir la commission départementale de conciliation qui rend un avis dans les deux mois.
La hausse du loyer est par ailleurs encadrée par un décret annuel dans 39 agglomérations où existe une situation anormale du marché locatif. Le décret du 30 juillet 2013 fixe le cadre des loyers de relocation et des loyers des baux renouvelés entre le 1er août 2013 et le 31 juillet 2014.
La loi ALUR reprend l’esprit de ce dispositif en prévoyant l’encadrement des loyers en Ile de France et dans les agglomérations de plus de 50 000 habitants, qui ne pourront plus dépasser de plus de 20% un loyer de référence calculé en fonction des loyers observés dans la zone concernée, même si quelques exceptions sont d’ores et déjà prévues.
Ø Agence nationale pour l’information sur le logement : http://www.anil.org/profil/vous-etes-locataire/location-vide/loyer-fixation-revision-paiement/renouvellement-dun-bail-avec-nouveau-loyer/
http://www.territoires.gouv.fr/encadrement-des-loyers-carte-de-france-et-calcul-du-loyer-maximal
