Comment calculer les frais d'agence pour une location ?

Lorsqu’un locataire s'installe dans un logement qu’il a trouvé par l'intermédiaire d’une agence immobilière, les honoraires de celle-ci doivent être réglés conjointement par le propriétaire du logement et le locataire. Si les tarifs sont librement fixés par les professionnels de l’immobilier, la part du locataire est plafonnée depuis 2014. Le locataire ne peut en aucun cas régler une somme supérieure à celle que paie le propriétaire. 

Quels sont les frais d’une agence immobilière dans le cadre d’une location ?

Le décret n° 2014-890 du 1er août 2014 (relatif au plafonnement des honoraires imputables aux locataires et aux modalités de transmission de certaines informations par les professionnels de l'immobilier) définit la part des honoraires de l’agence à régler par le locataire.

Ces honoraires, qu’il s’agisse d’un logement meublé ou vide, sont calculés en fonction de la surface du logement et de la zone géographique dans lequel il se trouve. Pour définir la part à régler par le locataire, il faut retenir deux règles d’or : un plafond par mètre carré de surface habitable est appliqué selon la zone où se trouve le logement et le montant à régler par le locataire ne peut dépasser celui facturé au propriétaire bailleur. 

Pour rappel, la surface habitable d’un logement représente la superficie du logement d’où sont soustraits l’espace occupé par les murs, les cloisons, les marches, les escaliers, les gaines, les embrasures de fenêtres et de porte et tout espace dont la hauteur de plafond est inférieure à 1,80 mètre.

Comment calculer les frais d’agence immobilière en location ?

Les honoraires de l’agence ou du professionnel de l’immobilier comprennent l’organisation des visites, la constitution du dossier de location et la rédaction du contrat de location (ou bail). Le montant des honoraires et la part due par le locataire sont calculés en fonction du nombre de mètres carrés habitables du logement et en tenant compte de la tension de la zone géographique où est situé le logement  : zone très tendue, zone tendue et reste du territoire.

Les zones en question ont été définies par communes par l’administration française. Un simulateur est disponible sur le site du Service Public qui permet de définir dans quelle zone se trouve une commune. 

Une zone très tendue correspond aux communes de la zone A bis. Il s’agit, selon l’arrêté du 22 décembre 2010, de Paris et de 68 communes d’Ile-de-France situées dans les départements des Hauts-de-Seine, de Seine-Saint-Denis, du Val-de-Marne et des Yvelines. Les communes en zone tendue sont quant à elles définies par le décret du 10 mai 2013. Elles sont au nombre de 1.149 et réparties sur 28 métropoles ou agglomérations. 

Les honoraires à régler par le locataire ne pourront pas dépasser : 

• 12 €/m² pour une zone très tendue, 

• 10 €/m² pour une zone tendue, 

• 8 €/m² pour le reste du territoire.

Le locataire ne pourra en aucun cas régler un montant supérieur à celui que paie le propriétaire bailleur. Par exemple, pour un logement de 20 m² située en zone tendue  : 

• Si l'agence facture 500 € d’honoraires, le locataire paiera 200 € (10 € x 20 m²) et le reste sera à charge du propriétaire. 

• Si l'agence facture 300 € d’honoraires, le locataire paiera au maximum 150 €, puisqu’il ne doit pas dépasser le montant de la part réglée par le propriétaire. 

L’agence immobilière peut également prendre en charge l’état des lieux d’entrée. La part à régler par le locataire est plafonnée à 3 €/m² de surface habitable quelle que soit la zone où se trouve le logement. Les règles similaires aux honoraires sont appliquées : le montant à payer par le locataire ne peut dépasser ni le plafond défini, ni le montant réglé par le propriétaire.

L’état des lieux d’entrée peut être réalisé par un autre prestataire qui fixera alors ses propres tarifs. Si l’état des lieux est effectué par le propriétaire avec le locataire, aucune somme ne devra être demandée au locataire. 

Quel est le montant des frais d’agence immobilière ?

Les honoraires des agences immobilières et des professionnels de la location sont librement fixés, mais la part que doit payer le locataire est plafonnée, en fonction de la zone où se trouve le logement. 

Plafond des sommes à régler par le locataire sur les honoraires des agences immobilières

Les honoraires de l’agence sont réglés par le locataire le jour de la signature du bail. L'état des lieux, s’il a été fait par l’agence, fera l’objet d’un règlement à part. Il n’y aura pas d’honoraires lors du renouvellement du bail. Le locataire ne doit pas non plus régler de frais de gestion immobilière durant sa location. Ceux-ci sont entièrement à la charge du propriétaire bailleur. 

Le site du Service public a ouvert une page qui permet de calculer la part du locataire dans les honoraires des agences immobilières. Trois informations sont demandées : la surface habitable du logement en mètres carrés, le montant total des frais d'agence en euros et la commune du logement ou son code postal.

Quelles sont les obligations des agences immobilières ?

Depuis l’arrêté du 10 janvier 2017 relatif à l'information des consommateurs par les professionnels intervenant dans une transaction immobilière, les agences immobilières et les professionnels de l’immobilier doivent afficher le montant de leurs honoraires, si possible en vitrine et dans tous les supports de publicité. 

Ils doivent également faire figurer sur leur site internet le barème des honoraires, détaillés par prestation : visite du logement,  création du dossier de location, rédaction du contrat de location (bail) et réalisation de l’état des lieux d’entrée. Les parts dues par les locataires et les bailleurs doivent également être précisées. Les montants pourront être reproduits sur chaque annonce de location avec la mention “honoraires charges locataire” (ou “HCL”). 

Les éléments qui doivent obligatoirement figurer sur l’annonce d’un logement en location sont : 

• le montant du loyer mensuel, suivi de la mention “par mois” et, le cas échéant, “charges comprises”,

• le montant mensuel des charges si celles-ci ne sont pas comprises dans le montant du loyer,

• le montant du dépôt de garantie,

• le type du logement (meublé ou non meublé),

• la surface du logement exprimé en mètres carrés habitables, 

• la commune, voir l’arrondissement, où se situe le logement,

• le montant des honoraires à la charge du locataire.