Comment déclarer une location étudiante ?

Investir dans un bien immobilier destiné à la location pour étudiants donne au propriétaire des revenus intéressants, mais cela lui permet aussi de bénéficier d’intéressantes réductions d'impôt.

Quelle fiscalité pour une location étudiante ?

Il existe en termes de logement trois types de location pour un étudiant : la location meublée classique, la location de chambre à un particulier et l’investissement dans un logement en résidence étudiante. Chaque formule propose au propriétaire-bailleur des avantages fiscaux particuliers. 

Déclarer la location meublée d’un logement étudiant

La location d’un logement meublé à un étudiant fait entrer son propriétaire dans la catégorie fiscale des LMNP, loueurs meublés non professionnels. Les revenus locatifs annuels ne doivent pas dépasser 23.000 euros et ne peuvent pas représenter plus de 50% des revenus du foyer fiscal. En cas de déclaration supérieure à 23.000 euros, le logement devient une LMP, location meublée professionnelle, et entre ainsi dans un autre champ fiscal. 

Les revenus d’une location meublée classique font l’objet d’une déclaration au titre des BIC, bénéfices industriels et commerciaux. Le statut fiscal de LMNP rejoint celui des auto-entrepreneurs et permet de bénéficier d’un des deux régimes fiscaux prévus à cet effet : le régime micro-BIC ou le régime réel, ayant chacun ses avantages et ses inconvénients.  

Le régime micro-BIC permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50%. Il s’applique lorsque les recettes annuelles d’un micro-entrepreneur ne dépassent pas les 72.600 €. 

Le régime réel permet de déclarer plus précisément les charges et les frais (lorsque l’on estime qu’un abattement de 50% ne les couvre pas suffisamment). Ceux-ci rejoignent la colonne des amortissements. Cette solution nécessite de nombreux calculs et une bonne connaissance des règles de fiscalité. C’est pourquoi la prestation d’un comptable peut dans ce cas être nécessaire.  

Le comptable déduira des recettes l’ensemble des charges déductibles liées au bien immobilier. Notamment les frais de gestion locative, les frais administratifs, les frais de notaire, la taxe d’habitation, les impôts locaux, les frais de dossier, les abonnements électricité et internet, les intérêts d’emprunt, les frais de réparation et entretien, les provisions pour risque d’impayés, sans oublier le coût de sa propre prestation.

Déclarer la location d’une chambre chez soi

Les revenus de location d’une chambre à un étudiant sont à déclarer comme un revenu foncier si la pièce est louée vide. Le loyer est dans ce cas imposé à la tranche marginale d'imposition du barème de l'impôt sur le revenu.

Sur le plan fiscal, il est préférable de louer une chambre meublée et de la déclarer en LMNP afin d’être intégré dans le régime des BIC, et donc de bénéficier d’un abattement de 50%. Le propriétaire-bailleur veillera à ne pas dépasser les 23.000 € de revenus sur l’année.  

La location d’une chambre meublée peut également être exonérée d'impôt.  Pour bénéficier de cette exonération, la chambre louée doit faire partie intégrante de la résidence principale du propriétaire et doit constituer, pour le locataire, sa résidence principale (ou éventuellement temporaire s’il justifie d’un emploi saisonnier). 

La pièce doit au minimum présenter une surface de 9 mètres carrés et d'une hauteur de 2,20 mètres. Le loyer doit être “raisonnable”, c’est-à-dire ne pas dépasser un plafond de loyer au mètre carré fixé par l’administration fiscale. En 2022, ce montant était fixé à 192€ le mètre carré à Paris et en Ile-de-France et à 142 € en province. Cette mesure devrait prendre fin à la fin de l’année 2023.

Déclarer la location à un étudiant en résidence étudiante

Investir dans un logement neuf et meublé dans une résidence étudiante permet de bénéficier du dispositif Censi Bouvard. Celui-ci permet de bénéficier d’une réduction d'impôt de 11% (dans la limite d’un coût d’acquisition de 300.000 euros) et de récupérer la TVA (20%) sur le prix d’achat. 

Ce type d’investissement locatif immobilier a pour principal avantage de toucher des loyers même si le logement n’est pas occupé. Le propriétaire-bailleur s’engage auprès du gestionnaire de la résidence étudiante à travers un bail commercial. Le gestionnaire perçoit les loyers qu’il est chargé ensuite de reverser aux propriétaires. 

La résidence doit proposer au minimum à ses occupants un service d’accueil, l’entretien du logement, la fourniture du linge de maison et un service de petit déjeuner. 

Le dispositif Censi Bouvard nécessite un engagement minimum de 9 ans. En cas de rupture avant le délai des 9 ans, l’administration fiscale demandera au propriétaire de retourner la somme de l’ensemble des avantages fiscaux dont il a bénéficié depuis le début de son investissement.

Les avantages de louer son logement à un étudiant

Louer un logement à un étudiant présente de nombreux avantages, en plus des avantages fiscaux cités précédemment. En premier lieu, l'assurance que le logement ne sera pas vacant, puisque la demande est forte. Le logement étudiant présente en outre un risque très faible d’impayés. 

Louer son logement à des étudiants diminue les risques d’impayés

Sur un plan plus pratique, la location à un étudiant offre au propriétaire de nombreux intérêts. notamment le fait que le risque d'impayés est réduit. De nombreuses garanties sont mises en place dans le cadre d’une location étudiante pour pallier les éventuels impayés : 

• La caution : le propriétaire-bailleur peut exiger un (ou plusieurs) garant(s) au locataire étudiant. Celui-ci garantit dans le contrat de location qu’il assurera le règlement du loyer en cas de défaut de paiement du locataire.   

• La garantie Visale (Visa pour le logement et l’emploi) est une caution qui garantit au propriétaire le paiement des loyers jusqu’à 36 mois d’impayés. Cette garantie, mise en place en 2016 par la loi ALUR, est ouverte à tout locataire âgé entre 18 et 30 ans, qui ne fait plus partie du foyer fiscal de ses parents. 

• L’APL : les étudiants bénéficient pour la plupart d’aides financières provenant de la CAF ou de la MSA, notamment l’APL, aide personnalisée au logement. Le propriétaire-bailleur doit s’assurer que son logement est éligible à l’APL. Le montant, en outre, peut dans certains cas, être directement versé sur le compte du propriétaire. 

Louer son logement à des étudiants présente d’autres avantages

Le contrat de location d’un logement meublé pour étudiants est de neuf mois, dans une période allant de septembre à juin, c'est-à-dire la durée de l’année scolaire. Aucun préavis n’est nécessaire lorsque le locataire quitte le logement. L’appartement étant libéré durant l’été, il peut faire l'objet d’une location en meublé touristique, avec des loyers supérieurs à ceux demandés à l’étudiant. Le propriétaire peut également, durant ce laps de temps, l’occuper à sa guise ou le louer à un proche, gracieusement ou non.