Comment louer plus de 120 jours sa résidence secondaire ?
Mettre sa résidence secondaire en location est une initiative soumise à une forte réglementation, notamment celle des 120 jours. Mais les aménagements existent.
Vous êtes propriétaire d’une résidence secondaire et celle-ci est souvent inoccupée dans l’année ? Vous souhaitez la transformer en une location meublée saisonnière ? C’est tout à fait possible. La réglementation est certes assez stricte sur le sujet, mais quelques récentes dispositions légales permettent notamment de louer au-delà des 120 jours réglementaires .
Quelles sont les différences entre la location résidence principale, secondaire, et meublés de tourisme ?
En premier lieu, il est important de bien définir ce qu’est une résidence secondaire en la différenciant de la résidence dite principale.
La résidence principale est le logement que l’on occupe plus de huit mois sur douze. Son adresse est généralement celle que l’on utilise pour son courrier et sur les documents d’identité. Puisque l’on doit occuper cette résidence durant huit mois, la législation sous-entend qu’elle peut être occupée par une autre personne durant les quatre mois restants, c’est-à-dire 120 jours. Mais pas plus.
Bien entendu, il reste possible de louer sa résidence, ou du moins de la sous-louer, tout en restant présent (notamment une chambre louée à un étudiant). Cela n’entre pas en ligne de compte dans les 120 jours. Ceux-ci ne concernent que ceux où l’occupant habituel est absent.
La loi française ne considère qu’une seule résidence principale pour un individu. Ainsi, toute autre résidence dont vous êtes propriétaire et où vous résidez plus ponctuellement, est considérée comme résidence secondaire.
Lorsque votre résidence principale ou secondaire est aménagée pour accueillir des touristes pour des séjours saisonniers de courtes durées, vous pourrez lui attribuer le titre de meublé de tourisme.
Quelles sont les réglementations pour louer sa résidence secondaire ?
Louer sa résidence secondaire est devenu très courant, notamment grâce au développement sur internet de plateformes de locations saisonnières. Ce système permet de générer des revenus et de maintenir l’occupation de la résidence et son entretien.
La location saisonnière des résidences est encadrée depuis 2014 par la loi ALUR (Accès au logement et un urbanisme rénové), laquelle a été renforcée en 2018 par la loi ELAN (Evolution du logement, de l'aménagement et du numérique). Il est donc important, avant de mettre son logement en location pour une période courte, de bien vérifier quelques points de la législation.
La location d’un meublé de tourisme, qu’il s’agisse d’un appartement ou d’une maison individuelle, doit être déclarée à la mairie (même si la location ne devait durer qu’une nuit). Le site du Service public permet de faire cette déclaration de meublé de tourisme en ligne.
Si le logement se trouve dans une copropriété, il faut vérifier dans le règlement de celle-ci que rien ne s’oppose à une location saisonnière. Le syndic de copropriété pourra répondre à cette question.
Quelles alternatives pour louer plus de 120 jours sa résidence secondaire ?
La réglementation indique que, tant pour la résidence principale que pour la résidence secondaire, la location en meublé de tourisme ne peut excéder 120 jours par an. Toutefois, quelques dérogations peuvent être accordées pour la résidence secondaire.
L’autorisation temporaire de changement d’usage (et le principe de compensation)
Si la résidence secondaire se trouve dans une ville de plus de 200.000 habitants ou dans une zone tendue (agglomération où l’offre est largement inférieure à la demande - voir la liste des villes en zone tendue sur le site du Service public), il sera nécessaire de faire une demande d’autorisation temporaire de changement d’usage du logement. Cette autorisation sera toujours temporaire et sa durée maximum varie selon les communes.
Les grandes villes soumettent cette autorisation temporaire au principe de compensation. Pour réguler la concurrence que représentent la location meublée pour l’industrie hôtelière, la loi oblige le propriétaire du meublé de tourisme à faire l’achat d’un local commercial de surface équivalente.
Les détails de cette compensation varient quelque peu selon les villes, mais le principe reste le même : puisque la location d’un meublé équivaut à transformer une propriété privée en un local commercial, l’achat de compensation permet de transformer un local commercial en propriété privée.
Le bail mobilité
Une autre solution pour louer plus de 120 jours sa résidence secondaire est le bail mobilité. Instauré en 2018 par la loi ELAN, ce bail d’un genre nouveau permet de louer sa résidence, principale ou secondaire jusqu’à dix mois.
Ce bail mobilité a été créé à l’attention des étudiants, des stagiaires, des apprentis et des travailleurs en mobilité, c'est-à-dire en missions ponctuelles ou en cours de mutation. Il permet à cette population de trouver un logement provisoire pour dix mois maximum, le bail n’étant pas renouvelable.
Une aubaine pour les propriétaires qui peuvent ainsi louer temporairement leur logement pendant les saisons basses. Le montant du loyer est réglementé dans les zones tendues mais il reste libre au-delà. Il n’y a pas de dépôt de garantie, mais la caution est assurée par la garantie Visale.
Ainsi plusieurs dispositions permettent de louer plus de 120 jours sa résidence secondaire. Il est recommandé toutefois de se renseigner auprès des mairies pour ne pas se retrouver au bord de l’illégalité.
