Comment louer son appartement en courte durée ?

Grâce à l’émergence de plateformes telles AirBnB, louer un logement de manière temporaire est devenu un usage courant. Chacun sait désormais comment louer son appartement sur une courte durée. Il y a toutefois bien des choses à connaître sur le plan législatif et fiscal avant de se lancer. 

Qu'est-ce qu'une location de courte durée ? Définition

Une location s’entend “de courte durée” ou “temporaire” lorsque son occupant n’en fait pas sa résidence principale. L’occupant reste entre une ou plusieurs nuits, jusqu’à plusieurs mois, mais n’a pas vocation à rester dans le logement.

Le logement loué est une location meublée. La location temporaire ou de courte durée s’adresse aux gens dit “de passage” : les touristes, les professionnels itinérants et les personnes en situation de transition entre deux logements.

Comment mettre sa résidence principale en location de courte durée ?

Votre résidence principale, selon la loi, est celle que vous occupez durant au moins huit mois dans l‘année. Ce qui induit que vous pouvez louer votre résidence principale pendant quatre mois maximum durant l’année, soit 120 jours. 

Ce sont les communes qui décident si une location temporaire doit être déclarée ou non. Il est préférable de se renseigner à la Mairie avant d’entreprendre toute démarche. Paris, par exemple, demande qu’une résidence principale faisant l’objet d’une location de courte durée obtienne un numéro d’enregistrement. Celui-ci doit figurer notamment sur les annonces de la location, la Ville de Paris peut demander la suppression de l’annonce si le numéro d’enregistrement n’y figure pas. 

Comment mettre sa résidence secondaire en location de courte durée ?

Si c’est votre résidence secondaire que vous souhaitez louer en courte durée, la démarche sera autrement plus compliquée. Plus la ville où se situe la résidence sera grande, plus il sera nécessaire de déclarer la location en mairie, de remplir une demande d’autorisation de changement d’usage et même de se plier à la règle de compensation.

Puisqu’il ne s’agit pas de votre résidence principale, vous avez le droit de la louer plus de 120 jours dans l’année. Toutefois, la déclaration à la Mairie sera obligatoire (quelle que soit la commune). 

Pour effectuer cette déclaration, vous serez tenu de fournir :

• Votre nom, adresse mail et adresse postale du domicile principal, 

• L’adresse du logement en location, le numéro de taxe d'habitation auquel il est rattaché, le nombre de pièces, le nombre de lits et son classement de la qualité du meublé de tourisme, 

• Les périodes durant lesquelles le logement sera mis en location

Les grandes agglomérations, notamment les villes de plus de 200.000 habitants (et celles de la région parisienne), exigent en outre de remplir une demande d’autorisation de changement d’usage du logement. Cette déclaration est limitée dans le temps. La durée de validité varie selon les villes. Lorsque l’autorisation prend fin, le logement retrouve son statut initial, et il est nécessaire de refaire une demande d’autorisation de changement d’usage s’il on souhaite louer à nouveau le logement.

Ce n’est pas fini. Les grandes villes exigent également de vous soumettre à la règle de compensation : vous devez acheter un local de surface équivalente à votre logement, ceci afin que la ville compense la perte d’un logement principal. 

Locations de courte durée : ce qu'il faut savoir au niveau fiscal

Partout où l’on perçoit de l’argent, les pouvoirs publics veillent. Si vous louez votre résidence, vous devez payer des impôts, des cotisations sociales, la taxe de séjour, 

Déclaration aux impôts

Les loyers encaissés sur la location de courte durée doivent figurer sur votre déclaration de revenus. Depuis 2019, les plateformes de locations saisonnières telles AirBnB transmettent au fisc les revenus perçus par leurs utilisateurs. Louer un logement s’inscrit dans le régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). 

Louer des meublés de tourisme permet de bénéficier, si les loyers perçus dans l’année ne dépassent pas 171.000 €, d’un abattement forfaitaire de 71%. Cet abattement est de 50% pour les loueurs traditionnels, quand leurs revenus en loyer ne dépassent pas 70.000 € dans l’année.

Si vous faites appel à un comptable, vous pouvez déduire deux tiers des frais de comptabilité. Il faut avoir opté pour le régime réel et adhérer à un centre de gestion agréé. Votre comptable saura vous l’expliquer en détail. 

Cotisations sociales

Si la location de vos biens immobiliers vous rapportent plus de 23.000 € dans l’année, il faut en faire la déclaration à la SSI, sécurité sociale des indépendants, et verser des cotisations (certaines dérogations permettent d’être soumis au régime général de la Sécurité sociale plutôt qu’à la SSI).

Les déclarations à la Sécurité Sociale et le versement des cotisations peuvent, comme pour le fisc, se faire par le biais des plateformes type AirBnB.

Taxe de séjour

En plus du loyer, le locataire de votre logement doit également régler la taxe de séjour, que vous transmettrez aux services de la mairie. 

Le montant de cette taxe varie quelque peu selon la nature du logement loué. Elle est de 0,20€ par nuit pour une chambre d’hôte et monte à 3 € pour un meublé classé cinq étoiles. Le site taxesejour.impots.gouv.fr donne le montant des taxes de séjour sur tout le territoire français et selon chaque situation.