Constitution SCI : ce qu'il faut savoir

Constituer une SCI, société civile immobilière, n’est certes pas un parcours du combattant, mais il est important de bien connaître les étapes, les formalités et les éléments à apporter dans la constitution d’une SCI. Voici ce qu’il faut savoir.

Qu'est-ce qu'une SCI ? Définition

Une SCI, société civile immobilière, est une structure composée de personnes associées dans l’investissement d’un ou plusieurs biens immobiliers. La SCI permet notamment aux personnes n’ayant pas la capacité d'investir seule de participer à un projet immobilier collectif et d’en tirer des revenus. Elle représente également une alternative au régime de l’indivision. La SCI présente de nombreux avantages sur le plan fiscal mais aussi en termes de gestion et de transmission de patrimoine.

Les étapes pour la constitution de votre SCI

La création d’une SCI, société civile immobilière, nécessite un grand nombre de formalités. Il est important de bien s’organiser et de procéder étape par étape.

Définir les statuts de la SCI

La SCI répond aux mêmes exigences qu’une société commerciale classique. Il faut en premier lieu rédiger les statuts constitutifs. Certaines clauses sont imposées par l’article 1835 du Code Civil. Dans les statuts de la SCI doivent donc apparaître :

• La forme juridique de la société (la SCI, donc),

• L’objet social de la société, par exemple : acquisition, administration, gestion de biens immobiliers,

• La dénomination,

• Le siège social (adresse où sera notamment adressé le courrier)

• Le capital social, constitué par l’apport, numéraire ou immobilier, des associés,

• Les apports de chaque associé, afin de calculer notamment les quote-part de chacun,

• La durée de vie de la société (99 ans par défaut) à préciser lorsque la SCI a été créée de manière provisoire,

• Les modalités de fonctionnement de la société.

Les statuts de la SCI peuvent être rédigés et validés par un notaire, mais les associés peuvent aussi avoir recours à un acte sous seing privé.

Constituer le capital social de la SCI

Si toute société doit constituer un capital, la loi ne prévoit aucun montant minimum pour une SCI. Toutefois, chaque associé est tenu d’y contribuer par un apport. Celui-ci peut être numéraire, par le versement d’une somme d’argent, ou en nature, par l’apport d’un bien immobilier.

Désigner un gérant

Le gérant de la SCI sera l’associé qui représentera la SCI. A ce titre, celui-ci sera chargé de la gestion du patrimoine, de la comptabilité et de toutes les formalités administratives. Le mode de désignation est à la discrétion des associés : le gérant peut être élu ou désigné à l’unanimité. Sa désignation peut être notifiée sur les statuts de la SCI ou faire l’objet d’un document à part, l’acte de nomination.

Signer les statuts de la SCI

Les statuts de la SCI doivent être signés par l’ensemble des associés. Cette opération peut être réalisée devant notaire (acte notarié), mais il n’y a aucune obligation : les associés peuvent signer un acte sous seing privé. Les statuts de la SCI doivent également être déclarés aux impôts dans certaines conditions.

Constituer et immatriculer la SCI

La constitution de la SCI et son immatriculation passent par la publication d’un avis de constitution dans un journal d’annonces légales, lequel est distribué dans le département où se trouve le siège social de la SCI. La demande d’insertion de l’avis de constitution dans un journal d’annonces légales peut se faire en ligne. Il est important d’en conserver l’attestation de publication pour l’ajouter à la demande d’immatriculation de la SCI.

L’avis de constitution donne un grand nombre d’informations : 

• La forme juridique de la société (SCI, société civile immobilière),

• L’objet social de la SCI (acquisition, administration, gestion de biens immobiliers, etc.)

• La dénomination sociale de la SCI,

• Le siège social de la SCI,

• La ville du greffe dont dépend le siège social de la SCI ;

• Le capital social de la SCI (ainsi que le montant minimum du capital si celui-ci est appelé à être variable),

• Le montant total des apports en numéraire,

• Le montant estimé des apports en nature (avec description de ceux-ci),

• La durée de vie de la SCI,

• La rédaction des statuts de la SCI (acte notarié ou sous seing privé),

• La date de signature des statuts,

• Le nom du gérant de la SCI et son adresse (si la gestion est confiée à une agence, on précise son nom, son siège social, son capital, son inscription au RCS et le nom de son représentant auprès de la SCI)

• Les conditions de cession des parts sociales de la SCI.

Déposer la demande d’immatriculation de la SCI

La demande d’immatriculation de la SCI se fait auprès du CFE, Centre de formalités des entreprises, dans les trois mois qui suivent la création de la société.

Quels éléments fournir pour la constitution de votre SCI ?

Pour déposer la demande d’immatriculation de la SCI auprès du CFE, les éléments suivants sont exigés :

• La déclaration de constitution d’une société civile (complétée, datée et signée),

• Un exemplaire des statuts de la SCI (daté et signé par l’ensemble des associés),

• L’attestation de la parution au journal d’annonces légales,

• Une copie du titre d’occupation des locaux ou attestation de domiciliation (pour prouver l'occupation régulière du siège social),

• Un exemplaire de l’acte de nomination du gérant (sauf si précisé dans les statuts)

• Une copie de la pièce d’identité du gérant, accompagnée d’une déclaration sur l’honneur de non-condamnation (si le gérant est une agence : un extrait de son immatriculation) 

• Une copie de la pièce d'identité de chaque associé,

• La déclaration des bénéficiaires effectifs au registre des bénéficiaires effectifs (RBE),

• Le pouvoir donné par le gérant, désignant la personne apte à signer la déclaration de constitution en cas d’absence.

Quel est le coût pour créer une SCI ?

Pour faire une demande d’immatriculation de la SCI, il faut s'acquitter de 66,88 € TTC (tarif 2022) auprès du Centre de formalités des entreprises (CFE).  

La publication de l’avis de constitution de la SCI dans un journal d’annonces légales coûte 222 € TTC (tarif 2022) en France métropolitaine. 

Le dépôt du registre des bénéficiaires effectifs (RBE) coûte quant à lui 21,41 € TTC (tarif 2022).

En ajoutant les dépenses administratives inhérentes à la constitution d’un dossier, il faut compter au moins 300 € de coût total pour la création d’une SCI.