Encadrement du prix des loyers à Marseille : quel impact ?

La ville de Marseille aura attendu 2023 pour suivre les pas des quelques autres grandes villes de France sur l’encadrement des loyers. La deuxième ville de France, en nombre d'habitants, souhaite en effet appliquer un loyer de référence afin de limiter l’inflation du marché immobilier marseillais et rendre le logement accessible au plus grand nombre. 

Quel est l'état du marché immobilier locatif à Marseille ?

Selon LocService, un site de location immobilière qui enquête régulièrement sur le marché, le prix moyen d’un loyer à Marseille est, pour un logement de 42 m², de 719 euros charges comprises, ce qui représente un coût de location de 17,08 euros par mètre carré. 

Ce montant est bien entendu largement inférieur aux loyers pratiqués à Paris et en région parisienne, mais il est supérieur au loyer moyen en France qui est de 13,61 euros par mètre carré. 

Selon ces mêmes études, une augmentation des loyers de l’ordre de 2,3% a été observée à Marseille par rapport aux montants de 2021. Une donnée qui a son importance dans une ville où 54% de la population est locataire de son logement.      

Quels sont les facteurs qui impactent le plus le montant du loyer à Marseille ?

Dans la préfecture des Bouches-du-Rhône, un T3 de 60 mètres carrés se loue autour de 900 euros par mois. Pour un T2 à 40 mètres carrés, le loyer mensuel tourne autour de 700 euros. Le T1 de 30 mètres carrés se négocie autour de 600 euros. Pour un studio de 20 mètres carrés, il faut compter un peu plus de 500 euros. Les montants bien entendu varient selon l’emplacement du logement.

L’arrondissement dans lequel se trouve le logement est l’un des facteurs qui provoque les différences de loyers pour un logement comparable. L’arrondissement réputé le plus cher de la cité phocéenne est le septième, où le mètre carré dépasse les 20 euros.

Le huitième arrondissement tourne autour de 19 euros le mètre carré et le deuxième environ 18 euros. Marseille compte 16 arrondissements. Si l’on cherche le moins cher, mieux vaut se tourner vers le quatorzième où les tarifs au mètre carré tournent autour de 15 euros. A Paris, par comparaison, le loyer moyen est de 31 euros le mètre carré.

Quel type d’appartement se loue le mieux à Marseille ?

Les logements les plus recherchés à Marseille, en résidence principale, sont les appartements d’une ou deux pièces (T1/T2, 66% du marché). La population en quête de logement est principalement composée d’étudiants (ils sont plus de 50.000 à Marseille) et de jeunes actifs vivant seuls ou en couple. Les appartement meublés représentent presque la moitié des biens recherchés. Lorsque la famille s'agrandit, les appartements de trois pièces sont également sollicités (T3, 21% du marché). 

Zoom : l’encadrement des loyers arrive à Marseille en 2023

Jusqu’en 2022 à Marseille, la négociation du montant des loyers se faisait librement entre propriétaire bailleur et locataire, sans encadrement. La récente inflation a incité la municipalité marseillaise à appliquer un encadrement des loyers, tel que cela se pratique désormais en région parisienne et dans plusieurs grandes villes de France (Bordeaux, Lille, Lyon, Montpellier, Villeurbanne, etc.).

Cette mesure était attendue depuis longtemps par la municipalité marseillaise, qui attendait le feu vert du ministre de la Ville et du Logement. La deuxième ville de France est confrontée à de nombreuses difficultés de logement et le sujet devient une priorité de la Mairie. Aucune date n’est encore fixée pour la mise en place de la mesure mais les propriétaires bailleurs doivent s’y préparer au plus vite.  

Concrètement, ceux-ci devront s’habituer à voir des loyers de référence fixés par arrêté préfectoral. Des variations se feront selon l’emplacement et les caractéristiques du logement, mais il ne sera plus possible de dépasser un certain montant de loyer. 

• L’encadrement des loyers sera appliqué sur les logements du parc privé utilisés par leurs locataires comme résidence principale, qu’il s’agisse de logement vide ou de logement meublé. 

• L’encadrement des loyers ne vise que la ville de Marseille. Les autres communes des Bouches du Rhône et de la métropole Aix-Marseille-Provence ne sont pas concernées. 

• L’encadrement des loyers ne s’applique pas sur les baux en cours, ni sur les baux reconduits tacitement. Il s’applique sur toutes les locations conclues après la date de mise en place de la mesure. 

Un loyer de référence sera donné pour chaque type de logement en fonction du nombre de pièces, de son mode de location (nu ou meublé), de l’année de construction du bâtiment et de sa localisation. C’est le loyer médian de la zone géographique concernée qui sert de loyer de référence.

Le bailleur sera tenu de ne pas appliquer un loyer hors charges supérieur à 20% du loyer de référence. Il ne pourra pas proposer non plus un loyer inférieur à plus de 30% du loyer de référence.

Dans certaines conditions pourra être appliqué un complément de loyer dans le cas où le logement présenterait des caractéristiques spécifiques, notamment une vue remarquable ou un élément de confort donnant un cachet exceptionnel au logement.