Hébergement d'un tiers non déclaré dans le bail : les règles

Accueillir un proche dans son logement est une chose très courante, tout comme lui offrir le gîte et le couvert. Héberger une personne à titre grâcieux ne devrait donc pas poser de problème en théorie. Toutefois, le locataire ne doit pas oublier que le logement qu’il occupe est la propriété d’une autre personne. Et qu’il existe des règles à respecter.

Un problème peut se poser surtout lorsque la personne hébergée occupe durablement le domicile. Le nombre de personnes occupant le logement n’est alors plus celui indiqué dans le contrat de location. Qu’en est-il au regard de la loi ?

Que dit la loi sur l’hébergement à titre gracieux ?

Si l’on s’en réfère à la convention européenne des droits de l’homme, l’article 8.1 rappelle que “toute personne a droit au respect de sa vie privée et familiale, de son domicile et de sa correspondance”. En théorie, chacun est donc en droit d’héberger gracieusement qui il souhaite à son domicile, y compris pour une durée indéterminée.

Le droit français autorise le locataire à héberger un proche sous certaines conditions. Est considéré comme proche un membre de la famille (parent, grand-parent, enfant, petit-enfant, frère, sœur ou encore conjoint). Tout autre relation n’est pas considérée comme proche. L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs donne en outre quelques conditions sur cet hébergement au niveau de la surface habitable : 

• Pour 1 habitant, la surface habitable doit être de 9 m2 minimum

• Pour 2 habitants, la surface habitable doit être de 16 m2 minimum

• Pour 3 habitants, la surface habitable doit être de 25 m2 minimum

En cas de sur-occupation, le propriétaire est en droit de demander aux personnes hébergées de quitter le logement. 

Si dans le contrat de location figure une clause indiquant que le locataire n’a pas le droit d'héberger un proche quelle que soit la durée, cette clause est considérée comme abusive et sera déclarée nulle.

Si le locataire perçoit des allocations logement, il doit déclarer à la CAF (ou MSA) les revenus de la personne si celle-ci est hébergée depuis plus de six mois. Ces revenus supplémentaires peuvent bien entendu impacter le montant de l'allocation. Il peut avoir également une incidence sur le RSA le cas échéant. 

Lorsqu’il héberge un proche, le locataire est tenu de rester dans le logement avec lui. Il n’a pas le droit de laisser le logement à disposition s’il ne vit plus dedans.

L’hébergement se doit d’être fait sans contrepartie (financière ou matérielle). Dans le cas contraire, il faut appliquer les lois de la sous-location, avec notamment l’accord préalable du propriétaire bailleur. Si cette règle n’est pas respectée, le propriétaire est en droit de résilier le bail.

Le propriétaire peut-il interdire à son locataire d’héberger quelqu’un ?

Si la courtoisie réclame au locataire de demander l’autorisation au propriétaire bailleur d'héberger durablement un proche, la loi ne l’y oblige pas. Le propriétaire peut toutefois s’opposer à un hébergement durable : 

• s’il constate une sur-occupation du logement (comme précisé plus haut),

• si la personne hébergée n’est pas à proprement parler un proche. Toutefois, il sera difficile au propriétaire de prouver au tribunal que la personne bénéficie d’un hébergement de longue durée. 

Quels sont les risques de l’hébergement ?

Si l’hébergement prolongé d’une personne par le locataire n’est en soi pas illégale, elle rend la situation un peu bancale du fait que le nombre réel d’occupants n’est plus celui inscrit dans le contrat de location. La personne hébergée devient un occupant de fait, mais illicite sur le strict plan contractuel. 

Toutefois, la situation présente peu de risques légaux pour le propriétaire bailleur. Les problèmes pourraient survenir en cas de désaccords entre le locataire et la personne hébergée et si le premier nommé quittait le logement en y laissant la seconde. Cette dernière ne serait pour le propriétaire bailleur ni son locataire, ni, au regard de la loi, un squatteur. Il sera donc difficile, sur le plan légal, de l’expulser.

Il est recommandé au propriétaire de souscrire une assurance multirisque habitation. Celle-ci, en cas de sinistre, couvre tous les occupants au titre de la responsabilité civile.

Pour le locataire hébergeant, le principal risque réside dans le comportement de la personne hébergée. Si celle-ci provoque des dégradations dans les parties communes ou des troubles de voisinage, il devra en assumer toute la responsabilité. 

Quels sont les droits de la personne hébergée ?

Une personne hébergée gracieusement n’est pas dans l’illégalité. Sur sa déclaration d’impots, elle coche la case “Occupant à titre gratuit”. Elle peut également demander à son hôte une attestation d’hébergement, datée et signée, qu’elle pourra présenter auprès des administrations, des établissements bancaires et un employeur. 

Sur le logement en lui-même, la personne hébergée à titre gracieux ne bénéficie d’aucun droit à proprement parler. Elle ne peut pas recevoir d’aides au logement, puisqu’elle ne paye aucun loyer. En outre, si le locataire qui l’héberge quitte le logement, elle doit le quitter également. 

Une exception peut être accordée dans le cas où le locataire décède. La personne hébergée, si elle est parente du défunt et qu’elle est hébergée depuis plus d’un an, ou si elle s’est mariée ou pacsée avec lui, peut demander un transfert de bail. 

En conclusion, la meilleure solution pour éviter tout problème dans le cas d’un hébergement à titre gracieux, est d’ajouter le nom de la personne dans le contrat de location. Le locataire peut en faire la demande et le propriétaire proposer un avenant au bail.