Immobilier : quels sont les diagnostics obligatoires ?

Pour tout projet immobilier, qu’il s'agisse d’une vente ou d’une mise en location, d’un appartement ou d’une maison, vous devez obligatoirement réaliser une batterie de diagnostics immobiliers.

Avant de mettre en vente un appartement, une maison, un immeuble, les diagnostics immobiliers sont nécessaires et certains sont obligatoires. Ceux-ci, régis selon une méthodologie strictement réglementée, doivent être réalisés par un professionnel certifié. Celui-ci remettra un DDT, dossier de diagnostic technique qui contient les résultats de l’ensemble des diagnostics réalisés et qui sera remis à l’acquéreur du logement ou au locataire le cas échéant.

Hormis le diagnostic de performance énergétique (DPE), obligatoire pour toute transaction immobilière, l’obligation de diagnostic dépend de l'utilisation du bien (vente ou location), de sa date de construction et de sa situation géographique (présence dans une zone à risque). 

Qu'est-ce qu'un DPE ? Définition

Le DPE, diagnostic de performance énergétique, est le diagnostic obligatoire par excellence puisqu’il concerne toutes les formes de logement, qu’il soit en vente ou mis en location pour plus de quatre mois. Le DPE est tenu de mesurer la consommation énergétique du logement, notamment celle du chauffage et de l’eau chaude. Il calcule la consommation d’énergies renouvelables, le taux d'émission de gaz à effet de serre et plus globalement l’impact du logement sur l’environnement. 

C’est à partir de ce diagnostic que l’on crée le diagramme de performance énergétique du logement, ce schéma qui figure sur les annonces de vente et de location dans les agences immobilières. Lorsqu’il réalise son diagnostic, le professionnel peut suggérer de réaliser des travaux et de prendre des mesures pour réduire la consommation d’énergie.

Immobilier : quels sont les diagnostics de performance obligatoires ?

Hormis le DPE, diagnostic de performance énergétique expliqué plus haut, il y a dans le cadre d’une vente de logement ou d’une location d’autres diagnostics obligatoires à réaliser. Ceux-ci sont contenus dans le dossier de diagnostic technique (DDT). Les diagnostics valident la conformité d’un logement et peuvent également préconiser des travaux à réaliser avant la vente ou la location.

Le diagnostic amiante

L’état de présence d’amiante est obligatoire pour les bâtiments construits avant juillet 1997, c'est-à-dire avant qu’ait été instauré l'interdiction de l’amiante dans les constructions, lorsque la dangerosité du matériau a été démontrée. Le diagnostic amiante, intégré au DDT, n’a besoin d’être réalisé qu’une seule fois, la durée de validité du document est illimitée.

Le diagnostic plomb

Le CREP, constat de risque d’exposition au plomb, est obligatoire pour les bâtiments construits avant 1949. Longtemps utilisé dans la peinture, les revêtements, le plâtre et la brique, le plomb a été reconnu nocif, provoquant notamment le saturnisme chez les enfants. Le diagnostic plomb, partie intégrante du DDT, doit au minimum avoir été réalisé un an avant la vente du logement et six ans avant le début d’une location.

Le diagnostic gaz

L’état de l’installation intérieure du gaz est obligatoire si l’installation en question date de plus de quinze ans au moment de sa vente ou du début d’une location. Une installation défectueuse du gaz présente en effet de très grands risques en cas de fuite (intoxication, explosion, inflammation…). Le diagnostic gaz, faisant partie du DDT, doit au minimum avoir été réalisé trois ans avant la vente et six ans avant le début d’une location.

Le diagnostic électricité

L’état de l’installation intérieure de l’électricité est un diagnostic très proche de celui du gaz. Il est obligatoire quand l’installation date de plus de quinze ans et doit avoir été réalisé dans les trois ans qui précèdent la vente ou les six ans qui précèdent le début d’une location. Une installation déficiente de l’électricité présente le risque de provoquer un incendie ou des risques d'électrocution. 

Les diagnostics parasites (termites, mérules…)

Un état parasitaire bois est un diagnostic obligatoire dans les zones géographiques où un arrêté préfectoral signale la présence d’espèces vivantes pouvant provoquer des dégradations importantes sur les bâtiments et notamment le bois : les insectes xylophages, comme les termites, les larves de capricorne et les vrillettes, ou les champignons lignivores, tels les mérules et les coniophores. Le diagnostic n’est pas à proprement parler obligatoire, mais la responsabilité du vendeur est engagée s’il ne signale pas le problème, considéré comme un vice caché. Il est d’autant plus conseillé de réaliser ce diagnostic qu’il est fréquemment demandé par les notaires dans les régions concernées.

Les diagnostics risques et pollution

L’état des risques et pollution (ERP) est un diagnostic obligatoire dans les zones géographiques considérées “à risques” par un arrêté préfectoral. Ces risques sont répertoriés dans trois catégories : les risques naturels (séismes, inondations fréquentes…), les risques miniers (effondrement des terrains sur d’anciennes galeries), et les risques technologiques (proximité d’une usine, éléments radioactifs...). Si vous connaissez mal la situation de la région du logement que vous louez ou vendez, le diagnostiqueur certifié connaît bien son affaire et saura vous conseiller sur ce plan. 

Les diagnostics nuisances sonores

L’état des nuisances sonores aériennes est obligatoire lorsque le logement se trouve près d’un aéroport ou un aérodrome (il ne concerne que le bruit provenant des avions). Les zones géographiques concernées se trouvent en mairie ou en préfectures. Elles sont en outre forcément connues des notaires de la région, des agences immobilières et bien entendu des professionnels du diagnostic qui sauront vous conseiller. 

Le diagnostic assainissement non collectif

Le diagnostic d’assainissement fait le point sur l'arrivée d’eau dans le logement et son évacuation par le système d'assainissement. Il est obligatoire d'indiquer à l’acquéreur d’un logement si ce système est collectif ou individuel. Toutefois, le diagnostic n’est pas obligatoire lorsqu’il s’agit d’un système d'assainissement collectif. Il le devient, par contre, quand le logement n’est pas raccordé au système d'assainissement de la commune. 

Le diagnostic Loi Carrez

La loi Carrez de décembre 1996 réglemente le calcul de la surface privative d’un logement au sein d’une copropriété. Le calcul est réalisé par un professionnel du diagnostic qui l’intègre dans le dossier des diagnostics techniques, qui sera remis à l’acquéreur du logement. Ce calcul mesure la surface des planchers et retire l’espace occupé par les murs, les escaliers, les endroits exigus (plafond à moins de 1,80 mètre). Les surfaces du garage, de la place du parking, de la cave, des boxes, ne sont pas prises en compte.

Faites appel à un diagnostiqueur agréé

Les diagnostics immobiliers sont un domaine réglementé qui évolue beaucoup au fil du temps. C’est pourquoi on fait appel à un professionnel certifié du diagnostic lors de la mise en vente d’un logement, et lorsqu’on veut le louer pour quatre mois ou plus. Le professionnel saura vous conseiller sur ce qui est obligatoire et ce qui est recommandé. Il vous indiquera également, à tout moment, quels travaux il serait intéressant de faire pour mettre son logement aux normes.