La loi ALUR: que prévoit-elle?
La loi ALUR, pour l’accès au logement et à un urbanisme rénové est la grande loi immobilière du quinquennat de François Hollande. Largement portée par Cécile Duflot, elle cherche à améliorer les rapports entre propriétaires et locataires en modifiant la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986. Son impact sur un moment clé de la signature du bail: l’état des lieux, n’est pas négligeable. L’état des lieux, c’est le constat de l’état du logement réalisé contradictoirement et amiablement par le propriétaire et le locataire (ou leurs mandataires) lors de l’entrée et de la sortie. En langage de locataire, c’est le moment qui détermine si la caution (ou dépôt de garantie) va être restituée ou non!
La loi ALUR favorise le locataire lors de l’état des lieux
Tout d’abord, d’inspiration socialiste, la loi ALUR a tendance à favoriser le locataire par rapport au propriétaire dans un esprit de rééquilibrage du rapport de force.
Ainsi est introduit le contournement de l’article 1731 du Code Civil, qui favorisait le propriétaire en considérant qu’en l’absence d’état des lieux, ceux-ci sont considérés comme ayant été remis en bon état. En effet, la partie qui s’est opposée à l’état des lieux (sous-entendu, le propriétaire) ne peut invoquer cet article.
La loi ALUR répond également à une faille dans le concept de l’état des lieux. La plupart des baux sont signés l’été, en dehors de la période de chauffe. Lorsque la chaudière ou un équipement de chauffage comme un radiateur ne fonctionnait pas, ils étaient rarement testés lors de l’état des lieux. Désormais, le locataire peut faire modifier l’état des lieux à son propriétaire dans le premier mois d’utilisation du chauffage pour y noter un éventuel défaut.
Enfin, la loi ALUR ouvre au locataire la possibilité d’exiger un état des lieux à son propriétaire. Cela lui permet de se couvrir autant que possible contre un éventuel débat lors de la sortie du logement, et donc de se prémunir contre un prélèvement partiel ou total du dépôt de garantie.
La loi ALUR favorise les relations entre locataires et propriétaires
La loi ALUR prévoit un décret, sorti le 30 mars 2016 et définissant très strictement les conditions de validité d’un état des lieux. En effet, si la loi n’oblige toujours pas les contractants à réaliser un état des lieux (la question s’est posée), elle en fixe désormais le format.
L’état des lieux peut être réalisé au format digital ou papier, mais il doit impérativement contenir les éléments suivants:
a) Le type d'état des lieux : d'entrée ou de sortie ;
b) La date d'établissement de l’état des lieux;
c) L’adresse du logement et son emplacement dans l’immeuble (étage, numéro…);
d) Le nom du locataire, du propriétaire et le domicile de ce dernier;
e) Si l’état des lieux est réalisé par une personne mandatée: le nom ou la dénomination et le domicile ou le siège social des personnes mandatées pour réaliser l'état des lieux ;
f) Les relevés des compteurs individuels de consommation d'électricité et d’eau ou de gaz si ils existent;
g) Le détail et la destination des clés ou de tout autre moyen d'accès aux locaux à usage privatif ou commun ;
h) Pour chaque pièce et partie du logement, la description précise de l'état des revêtements des sols, murs et plafonds, des équipements et des éléments du logement. Des photos peuvent accompagner cette partie
i) La signature des parties ou des personnes mandatées pour réaliser l'état des lieux ;
Un modèle conforme à ces obligations nouvelles est disponible ici. Attention si vous avez l’habitude de photocopier un vieux formulaire Tissot, votre modèle pourrait n’être plus valable, pour le bail comme pour l’état des lieux.
Enfin, la loi ALUR introduit le partage des frais d’état des lieux… dans le cas assez rare où il est effectué par huissier. C’est une des rares clauses plutôt favorables au propriétaire: il peut facturer la moitié du coût de l’état des lieux au locataire et déduire l’autre moitié sur sa déclaration fiscale.
