La loi Pinel et la location : comment louer à un ascendant ou descendant ?
La loi Pinel permet aux investisseurs de bénéficier d’une réduction fiscale suite à l’achat d’un logement neuf dans le but de le louer. Ce dispositif offre aux acquéreurs une économie d’impôt allant jusqu’à 21 % du prix d’achat de leur bien pour une durée de location de 12 ans. De manière concrète, l’abattement fiscal peut s’élever au maximum à 63 000 €.
Concernant la location de logements récents, le Pinel peut s’appliquer autant à l’immobilier neuf à Bordeaux en résidence, qu’à Rennes, Toulouse, Paris ou encore Montpellier. Une fois le bien livré, les propriétaires-bailleurs n’ont plus qu’à louer leur appartement. La location Pinel nécessite toutefois d’observer certaines conditions.
Le principe de la location en loi Pinel
La loi Pinel possède de nombreux avantages. Dispositif fiscal d’incitation à l’investissement locatif, le Pinel permet aux acquéreurs de se voir offrir une réduction d’impôt significative suite à l’acquisition du bien neuf et de sa location.
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Taux de la réduction d’impôts pour un investissement locatif Pinel |
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Pour une durée de location de 6 ans |
12 % du montant de l'achat immobilier |
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Pour une durée de location de 9 ans |
18 % du montant de l'achat immobilier |
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Pour une durée de location de 12 ans |
21 % du montant de l'achat immobilier |
Mickaël et Sabine ont investi dans un appartement neuf à Bordeaux au prix de 250 000 € pour 40 m² de surface habitable. Bordeaux étant une agglomération éligible au dispositif Pinel, le couple pourra alors bénéficier d’une réduction fiscale de :
· 26 400 € pour un engagement locatif de 6 ans ;
· 39 600 € pour une période location de 9 ans ;
· 46 200 € pour une mise en location de 12 ans.
La loi Pinel à Bordeaux permet aussi aux investisseurs de récupérer des revenus locatifs réguliers, du fait de la forte tension immobilière au sein de la métropole et de la présence accrue d’étudiants locataires, évitant ainsi la vacance locative des logements.
La loi Pinel est uniquement mise en place dans les zones du territoire dites « tendues », c’est-à-dire là où la demande immobilière est plus forte que l’offre. Afin de désengorger ce marché immobilier en tension, des dispositifs sont mis en œuvre, tels que le Pinel.
Il n’est donc possible de réaliser un investissement Pinel que dans certaines métropoles classées selon un zonage. Seules les zones A bis, A et B1 y sont éligibles, soit les grandes communes et agglomérations en France.
Les conditions de la location Pinel
Au-delà de devoir investir dans une grande ville française, d’autres conditions sont à respecter pour une location en Pinel. La loi impose un double plafond : un plafond de loyer ainsi qu’un plafond de ressource. Le barème Pinel fixe effectivement le montant des loyers des logements neufs loués sous le dispositif. Revu chaque année, ce prix reste sensiblement en dessous des prix locatifs réguliers des métropoles, mais varie selon la zone dans laquelle le logement se trouve. En 2020, le barème des loyers Pinel est estimé ainsi :
- La zone A bis impose un loyer Pinel de 17,43 €/m²/mois
- Les loyers Pinel de la zone A sont fixés à 12,95 €/m²/mois
- Les loyers Pinel de la zone B1 sont plafonnés à 10,44 €/m²/mois
Aussi, le propriétaire devra étudier attentivement les dossiers des candidats locataires puisque ces derniers devront percevoir des revenus inférieurs au plafond de ressource Pinel.
Par exemple, si les revenus fiscaux d’une personne seule à Toulouse dépassent 31 552 €, elle ne pourra prétendre à une location Pinel, puisque la ville se trouve en zone B1. En revanche, un locataire possédant un revenu annuel de moins de 38 465 € pourra louer un appartement neuf Pinel à Paris.
La loi Pinel et la location : louer à sa famille
Malgré les contraintes des plafonds de ressources et de loyers, la location Pinel permet à la fois à l’investisseur de récupérer des revenus locatifs en sus de la réduction fiscale, et aux ménages modestes de pouvoir se loger dans un logement sain et au loyer raisonnable.
Depuis le 1er janvier 2015, il est possible pour les investisseurs Pinel de louer leur appartement neuf à des membres de leur famille, ascendants ou descendants. Un avantage non négligeable.
Là encore, une condition est à remplir : le locataire ne devra pas faire partie du foyer fiscal de l’investisseur.
Le dispositif de défiscalisation admet, en effet, de pouvoir louer à des parents ou des enfants à travers un bail. Toutefois, il n’existe pas de restrictions en matière de liens de parenté, à l’exception de l’interdiction de louer à un enfant mineur. En effet, il n’est pas possible pour l’investisseur de cumuler à la fois la réduction fiscale allouée par le dispositif Pinel et la demie-part fiscale de son enfant.
Les conditions de location Pinel à un ascendant ou un descendant remplissent les mêmes critères que pour un locataire lambda :
- Respect des plafonds de loyers et de ressources Pinel
- Obligation de verse un loyer au bailleur. En d’autres termes, il n’est pas possible de louer gratuitement un logement Pinel à un membre de sa famille.
Aussi, il est à savoir que le locataire ascendant ou descendant ne pourra bénéficier d’aides au logement telles que les APL, exception faite dans le cas des locations entre cousins et cousines, frères et sœurs, neveux et nièces ou oncles et tantes.
La location Pinel d’un bien neuf promet un investissement rentable, avantageux et sans travaux immédiats.
