La loi Pinel prolongée : il est temps d’investir !

La loi Pinel est un dispositif fiscal d’incitation à l’investissement locatif dans le neuf. En d’autres termes, pour l’achat d’un appartement neuf mis en location, l’investisseur bénéficie d’une réduction d’impôt sur ses revenus.

Sous conditions, le dispositif Pinel existe depuis 2014 et vient d’être prorogé par le Gouvernement. Toutefois, les modalités de la loi s’apprêtent à évoluer et anticipent son arrêt définitif. Devant initialement prendre fin au 31 décembre 2021, la loi Pinel se poursuivra jusqu’en 2024 selon l’amendement du 13 novembre 2020.

Quelles seront les nouvelles modalités de la loi Pinel ? Comment continuer à bien défiscaliser dans le neuf dans les années à venir ?

La loi Pinel depuis 2014

Le dispositif Pinel a été mis en place en 2014, mais prend ses racines quelques années auparavant.

C’est la loi Scellier, elle-même issue de la réforme de la loi Robien, qui est à l’origine des dispositifs fiscaux d’incitation à l’investissement dans l’immobilier neuf. En réaction à la crise financière, le Président N. Sarkozy met en place la loi Scellier visant à soutenir l’investissement locatif privé et à tendre vers l’objectif des 500 000 nouveaux logements annuels fixé par le gouvernement Ayrault.

Le Scellier prenant fin au 31 décembre 2012, la loi Duflot lui fait suite. La loi Pinel ne fait que reprendre les principes généraux de ses aînées, tout en adoptant des conditions plus souples. Là où le dispositif Duflot fixait un engagement locatif de 9 ans, sans possibilité de prolongation, la loi Pinel accorde une période de location de 6 ans minimum, avec la possibilité de prolonger deux fois de 3 ans.

La loi Pinel possède également l’avantage de permettre la location des biens neufs aux ascendants et descendants, ce qui n’était pas possible avec les dispositifs précédents. Le zonage, aussi, est plus étendu : A, A bis et B1. La zone B2 était encore éligible jusqu’en mars 2020.

Toutefois la loi Pinel ne s’applique pas sur l’ensemble du territoire français. En effet, elle est soumise à plusieurs conditions, dont celle du zonage qui évalue la tension immobilière des agglomérations. La tension immobilière d’une ville s’estime selon le jeu de l’offre et de la demande. Plus la demande immobilière est supérieure à l’offre de logement, et plus la tension est forte. À titre d’exemple, l’immobilier neuf à Nantes est éligible au Pinel, là où celui de La Roche-sur-Yon ne l’est pas.

Les avantages fiscaux et financiers très intéressants de la loi Pinel

La loi Pinel promet aux investisseurs des avantages fiscaux très intéressants, mais aussi financiers. En plus d’une réduction d’impôt significative, les propriétaires cumulent les revenus locatifs et bénéficient de frais de notaire réduits sur le marché du neuf.

Aujourd’hui, un investisseur peut défiscaliser 12 % du prix de son acquisition sur 6 ans, 18 % sur 9 ans, et 21 % sur 12 ans.

Pierre et Christine sont propriétaires d’une résidence principale et souhaitent investir dans un appartement neuf à Nantes. Leur courtier immobilier leur propose un programme implanté sur l’Île de Nantes.

L’appartement de 2 pièces coûte 247 000 €, pour une surface habitable de 47 m², avec une loggia de 3,5 m². Le loyer mensuel que le couple pourra demander s’élève au maximum à 554 €.

Avec la loi Pinel, Christine et Pierre pourront défiscaliser cet achat.

• Pour un engagement locatif de 6 ans, le montant de la réduction fiscale sera de 29 640 €.
• Pour une mise en location durant 9 ans, la réduction d’impôt s’élèvera à 44 460 €.
• Pour une durée locative de 12 ans, ils bénéficieront d’un abattement fiscal à hauteur de 51 870 €.

La loi Pinel autorise des réductions fiscales très intéressantes pouvant atteindre 63 000 €.

Le dispositif Pinel permet aux investisseurs de réaliser 2 achats immobiliers annuels, dans la limite de 300 000 € chacun, et dont le prix du mètre carré ne dépasse pas le plafond de 5 500 €.

Au fil des années, ce dispositif fiscal dédié à l’immobilier neuf n’a eu de cesse d’évoluer. Que peut-on alors attendre du Pinel dans les années à venir ?

Prolongation de la loi Pinel : ce qui change

Emmanuelle Wargon, nouvelle ministre chargée du Logement, avait annoncé déjà la prorogation du Pinel au-delà de 2022. Vendredi 13 novembre, l’Assemblée nationale a voté un amendement au budget 2021 qui annonce la prolongation du dispositif jusqu’en 2024.

Toutefois, la loi Pinel va connaître quelques modifications. En effet, un coup de rabot s’appliquera sur les taux de défiscalisation à partir du 1^er janvier 2023. Cette réduction progressive, s’accentuera au 1^er janvier 2024, signant l’arrêt du Pinel à la fin de cette année.

Quels seront les nouveaux taux de défiscalisation de la loi Pinel ?

Néanmoins, la promotion immobilière avait plaidé en la faveur d’un Pinel Vert. Cela a été étudié, puis accordé puisque certains logements seront exemptés de ces taux revus à la baisse. Cette exception concerne les logements « qui respectent un niveau de qualité, en particulier en matière de performance énergétique et environnementale, supérieur à la réglementation ». Ainsi, les appartements neufs qui seront en adéquation avec les seuils de performance énergétique décrétés pourront encore être éligibles à l’ancien Pinel. Voilà de quoi inciter les investisseurs à se tourner vers du neuf plus vert, plus écologique (bien qu’il l’était déjà) et aux normes de la RE2020.

Par ailleurs, les plafonds de loyers Pinel ne seront pas non plus revus à la baisse en 2021. Il en avait été question, puisque dans certaines villes, le barème Pinel fixe un montant locatif plus élevé que les prix du marché traditionnel. En revanche, le successeur de la loi Pinel pourrait bien adapter ses loyers de manière plus précise.

Il est donc encore temps d’investir en Pinel et de profiter des taux encore avantageux pour défiscaliser son investissement immobilier neuf !