La répartition entre le loyer et les charges
Quand on recherche un logement, on s’arrête souvent sur le montant du loyer sans toujours prêter garde au montant des charges. Pourtant celles-ci peuvent être suffisamment importantes pour majorer le loyer jusqu’à 30% selon les prestations incluses.
La distinction entre loyer et charges
Pour un étudiant, le distinguo entre loyer et charge est important car les prestations de la CAF par exemple ne sont calculées que sur le loyer nu, sans les charges. Si le paiement du loyer et des charges sont tous deux des obligations du locataire, le loyer correspond au prix que l’on paie pour l’utilisation du logement alors que les charges locatives aussi appelées « charges récupérables » sont des dépenses liées à l'utilisation du logement, engagées par le bailleur mais répercutées ensuite auprès du locataire.
Quelles charges ?
Les charges locatives peuvent être classés en 3 catégories :
- les dépenses d’entretien et de petites réparations des parties communes intérieures et extérieures y compris les espaces verts,
- les dépenses liées à l’usage du logement et de l’immeuble telles que eau froide ou chaude, chauffage collectif, électricité, ascenseur etc.
- les redevances correspondant à des services dont bénéficie le locataire telles que la taxe sur les ordures ménagères, taxe de balayage etc.
La liste des charges récupérables est strictement fixée par décret, de façon à éviter tout abus de la part des propriétaires qui ne peuvent y déroger.
Immeubles collectifs en copropriété ou en monopropriété
Dans les immeubles en copropriété, les charges afférentes aux parties communes sont réparties en fonction de la quote-part de chaque copropriétaire, qui les répercute ensuite sur leurs locataires.
La répartition des charges entre les différents locataires d’un immeuble appartenant à un seul et même propriétaire est à l'origine de nombreux conflits, car la loi ne fixe aucune règle si ce n’est que le mode de répartition doit être équitable et qu’il ne peut changer d’une année sur l’autre. C’est souvent la surface du logement qui est retenue pour le calcul des charges.
Avance et régularisation
Le paiement des charges peut être fait de deux façons :
- soit sur facture, au fur et à mesure des dépenses,
- soit en payant chaque mois une provision sur charges, qui fera l’objet d’une régularisation une fois par an, avec envoi d’un décompte le mois précédent. Si les provisions sont supérieures au montant réel des charges, le trop perçu devra être remboursé par le propriétaire au locataire. Si les provisions sont inférieures au coût réel des charges, le locataire devra payer le reliquat.
Textes de référence :
Décret fixant la liste des charges récupérables :
http://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=LEGITEXT000006066149
La régularisation des charges :
