Le contrat de bail
Même si la loi n’impose pas un bail écrit, il est conseillé d’en établir un, soit en la forme sous seing privé, soit en la forme notariée. Ce bail précise les droits et obligations de chacun. Les clauses obligatoires qui sont à mentionner dans le bail :
- le nom et l'adresse du propriétaire et de son mandataire
- la durée de la location et la date à partir de laquelle le locataire dispose du logement
- la description du logement et de ses annexes (cave, garage, jardin ou autres)
- l'énumération des parties communes
- la destination du local loué, c'est-à-dire l'usage qui sera fait des locaux : (habitation, habitation et professionnel)
- le montant et les termes de paiement du loyer ainsi que les conditions de sa révision éventuelle
- le montant du dépôt de garantie, si celui-ci est prévu : il est limité à deux mois de loyer sans les charges et ne peut être révisé ni en cours de bail, ni lors du renouvellement du bail.
Les Propriétaires et locataires peuvent convenir de clauses facultatives si elles ne sont pas contraires à la loi. Mais encore faut-il que le logement réponde aux caractéristiques du logement décent dès lors que le bien loué, meublé ou non, constitue la résidence principale du locataire. Ces caractéristiques sont définies par le décret n° 2002120 du 30 Janvier 2002, notamment dans ses articles 2, 3 et 4.
Le loyer peut être fixé charges comprises ou non. L’essentiel est de pouvoir déterminer la quote-part de charges. Le loyer (Charges comprises) est généralement payable mensuellement et d’avance à une époque que vous devrez déterminer avec le locataire, par exemple entre le 1er et 5ème jour de chaque mois.
Si vous louez le bien en cours de mois, le premier terme du loyer sera calculé au prorata temporis. Par exemple, si le bail commence à courir à compter du 10 janvier 2006, le loyer sera calculé comme suit : Montant du loyer divisé par le nombre de jours dans le mois, multiplié par le nombre de jours occupés.
Mode de fixation des loyers des locaux vides
En dehors du jeu normal de l’indexation (cf. ci-après au paragraphe d), le loyer peut être augmenté. Vous devrez alors indiquer les modalités de cette majoration. Soit, le loyer, par rapport au loyer du précédent contrat, subit une majoration maximale de 10%. Dans ce cas cette majoration se répartira par tiers annuel sur les trois années du contrat. Soit, le loyer, par rapport au loyer du contrat précédent, subit une majoration supérieure à 10%. Dans ce cas cette majoration se répartira par sixième annuel sur les trois années du contrat, puis les trois/sixièmes restants s'appliqueront à l'occasion du prochain renouvellement.
Elles sont souvent incluses dans le loyer. Elles sont alors fixées forfaitairement. Les charges sont dites forfaitaires à partir du moment où la durée du bail est inférieure ou égale à un an. Dans ce cas les charges forfaitaires apurent au fur et à mesure le compte de charges de façon définitive.
Lorsque les charges sont fixées en fonction de leur montant réel, elles donnent lieu au versement d’une provision mensuelle payable en même temps que le loyer. L’apurement des comptes se fait après réception des comptes du gestionnaire et au moins chaque année.
Par charges, il faut entendre celles fixées par le décret n°87-713 du 26 août 1987, exigibles en contrepartie :
- des services rendus à l’usage des différents éléments de la chose louée ;
- des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée ;
- des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement (taxe d’habitation, taxe des ordures ménagères calculées par référence à l’année précédente et au prorata de la période d’occupation).
Cas des locations vides :
Depuis le 1er janvier 2006, les loyers ne se révisent plus avec l’ancien indice du coût de la construction mais avec le nouvel indice de Révision des Loyers (IRL) seulement si c’est une location vide (ou un logement du parc HLM ou un logement conventionné). L’Indice de Révision des Loyers, c’est la combinaison entre l’indice du coût de la vie, l’indice du coût de la construction et l’indice mesurant le coût de l’entretien des immeubles.
Cet indice va servir à calculer les révisions de loyer devant avoir lieu à partir de 2006. On substituera à l’indice de référence INSEE du X Trimestre concerné, l’indice IRL, sachant qu’il faut six mois à L’INSEE pour publier le dernier indice :
Nous avons pris comme exemple l’indice de base du 2ème trimestre 2004, pour calculer un loyer indexable en janvier 2006. Indice IRL au 2ème trimestre 2004 : 100 Indice IRL au 2ème trimestre 2005 : 102,64 Soit une augmentation de 2,64%
Cas des locations meublées et des résidences secondaires :
Les révisions annuelles de loyer pourront toujours être calculées sur l’ancien indice. Pour les baux en cours : la clause d’indexation qui figure dans le contrat continue de s’appliquer. Pour les locations meublées, habituellement, l’indexation s’effectue à l’aide de la moyenne de l’indice INSEE du coût de la construction. Rien ne change pour ce type de contrat.
Pour les contrats à signer : vous avez le choix entre conserver l’indice du coût de la construction ou prendre ce nouvel indice.
Tout mode de paiement est possible. Généralement, il a lieu par chèque. Le paiement peut avoir lieu par virement automatique pour autant que votre locataire l’accepte, sachant que ce dernier peut en cours de bail, choisir un autre mode de paiement.
Dans ce cas vous devrez remettre à votre locataire, le jour de la signature du bail, un RIB qui lui permettra d’effectuer personnellement les démarches auprès de sa banque. Pour le premier versement, il est conseillé de demander un chèque.
Au jour de la signature du bail, vous serez sûrement appelé à demander un mois de loyer en principal, hors charges. C’est le dépôt de garantie. Le montant de ce dépôt de garantie ne fait pas l'objet d'aucune révision durant l'exécution du contrat renouvelé.
Il est restitué dans un délai maximum de deux mois à compter du départ du locataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant à vous devoir et des sommes dont vous pourriez être tenu aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées, (à titre d’exemple : eau, électricité, téléphone, exécution des réparations locatives, paiement des impôts et notamment taxe habitation, taxe des ordures ménagères, etc.).
Ce dépôt de garantie est également destiné à couvrir le propriétaire des dégradations que le locataire pourrait commettre pendant la location et des manquants qui seraient constatés lors de son départ. Cette vérification sera effectuée à l’aide de l’inventaire chiffré établi à l’entrée dans les lieux.
Attirez l’attention de votre locataire sur le fait qu’il ne peut imputer le loyer sur ce dépôt de garantie.
Cas du bail meublé normal
Epoque du congé :
Vous ne pouvez résilier le bail qu’à son expiration, moyennant un délai de préavis de trois mois.
Toutefois, si vous louez plus de quatre logements en meublé ou si le logement constitue la résidence principale du locataire, votre refus de renouvellement doit être motivé soit par votre décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif réel et sérieux, notamment inexécution de l’une des obligations incombant au locataire. Vous devrez notifier la résiliation du bail, trois mois avant l’expiration du bail.
Forme du congé :
Le congé devra être signifié à l’autre partie par lettre recommandée avec AR ou par acte d’huissier.
La notification de la résiliation ou de fin de bail vaudra engagement formel de partir et renonciation à tout maintien dans les lieux, sans qu’il soit besoin de ne recourir à aucune formalité. Faute de libérer les lieux à la date convenue, il pourra être fait application d’une clause pénale qui, si elle est incluse au contrat, sera immédiatement applicable.
RAPPEL: Si la location meublée constitue la résidence secondaire du locataire, il appartient au bailleur d’établir les modalités de la résiliation dans le bail. Le bailleur peut prévoir une durée de préavis inférieure ou supérieure (en fonction de la durée de la location) pour le locataire comme pour lui. En outre, le bailleur n’a pas à motiver le congé qu’il délivre.
Notre conseil : soyez prudents tant sur le fond que sur la forme lorsque vous notifiez le congé.
Cas du bail meublé étudiant
Ce type de location étant consentie pour une durée de neuf mois, non renouvelable selon les dispositions de l’article L 632-1 du Code de la construction et de l’habitation modifié par la loi N° 2005-241 du 26 juillet 2005, le bail prendra automatiquement fin, sans que vous ayez à délivrer un congé à votre locataire.
Notre conseil : il est préférable d’en délivrer un.
Si le locataire peut résilier son contrat à tout moment, le propriétaire ne peut le résilier en cours de bail, sauf à en demander la résiliation judiciaire, en cas d’inexécution des obligations du bail par le locataire (loyers impayés, sous-location interdite etc..)
Cas du bail vide
Il faut distinguer 3 situations:
La résiliation en cours de bail
Vous ne pouvez résilier votre contrat par anticipation. Vous n’avez que le droit d’en demander, le cas échéant, la résiliation judiciaire pour inexécution d’une des conditions du bail.
La résiliation du bail à l’expiration du bail
Si vous souhaitez ne pas reconduire ou ne pas renouveler le bail à son expiration, il vous appartient de notifier votre intention lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte d’huissier de justice, six mois au moins à l’avance.
Votre congé doit être justifié soit par votre décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant . A peine de nullité, le congé donné par le propriétaire doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le propriétaire lui-même, son conjoint, son concubin notoire depuis au mois un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux du conjoint ou concubin notoire.
Proposition de renouvellement
Vous pouvez proposer au locataire, au moins six mois avant le terme du contrat par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte d’huissier de justice, un nouveau contrat par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables dans les conditions définies par la loi.
Attention, à défaut de congé ou de proposition de renouvellement notifié dans les formes et les délais légaux, le bail se trouvera tacitement reconduit pour une durée au moins égale à celle du bail initial.
Sera caution, la personne qui, s’engage envers le propriétaire, à satisfaire à toutes les obligations du locataire, telles qu’elles résultent dans le bail, sans bénéfice de discussion et de division pour le paiement des loyers éventuellement révisés, des charges et accessoires, des éventuelles indemnités d’occupation, des réparations locatives et des frais éventuels de procédure.
Pour être valable le cautionnement doit :
- être limité dans le temps : La caution sera engagée à l’égard du propriétaire en cas de défaillance du locataire, pendant la durée du bail initial, et du bail renouvelé (limité à un renouvellement), soit pour une durée totale de x mois correspondant à la durée du bail + à la durée du bail renouvelé, exprimées en mois).
- Le montant des loyers et des charges doivent être déterminés dans le contrat de location
- La caution doit avoir reçu un exemplaire du bail.
