Location avec option d'achat immobilier (LOA immobilier)

Qu’est-ce qu’une location avec option d'achat immobilier ? Comment se passe une LOA immobilier ? Quels sont les avantages ? Tout savoir sur le contrat de LOA immobilier.

Grâce à la location d’un bien immobilier avec option d’achat (LOA immobilier), un locataire a la possibilité d’acquérir le logement qu’il loue. Ce leasing ou crédit-bail, également appelé location-vente ou location-accession, peut s’appliquer à l’immobilier. Il se déroule en deux phases : la période de location et le transfert de propriété.

Qu’est-ce que la location avec option d'achat immobilier (LOA immobilier) ?

La location avec option d'achat (LOA) est un dispositif qui permet au locataire d’un bien d’acquérir celui-ci au terme du contrat de location (ou même en cours de bail). Il s’agit d’un procédé répandu dans la transaction automobile. Il est adopté dans l’immobilier depuis la loi du 12 juillet 1984 définissant la location-accession à la propriété immobilière.

Le contrat d’une LOA immobilier spécifie que le propriétaire s’engage auprès du locataire à le rendre prioritaire à l'achat du logement à l'issue du bail. La LOA immobilier est courante dans les logements sociaux. Les organismes HLM peuvent notamment bénéficier du dispositif Prêt Social Location-Accession (PSLA), un prêt destiné à financer la construction de logements neufs. 

La LOA immobilier peut s’appliquer sur tout type de bien immobilier à usage d’habitation : appartements (vides ou meublés), maisons (vides ou meublées), mais aussi bâtiments à usage mixte habitation-professionnel. Un contrat de LOA immobilier peut également être conclu pour un logement dont le bâtiment est en contruction. 

Durant la durée du bail, le locataire-accédant verse mensuellement une somme d’argent qui comprend d’une part le loyer et les charges locatives et d’autre part une épargne qui permet de constituer un apport. Si le locataire ne souhaite plus acheter le logement, l’intégralité de l’épargne lui sera restituée. 

Lors de la période de location, le locataire-accédant est soumis aux mêmes droits qu’un locataire classique, ainsi qu’aux mêmes obligations : respect des délais de paiement, entretien du logement, travaux de réparations courantes, souscription d’une assurance habitation, etc.

Étant dans le même temps légalement considéré comme le propriétaire du logement, le locataire-accédant est tenu de payer la taxe foncière et de prendre part aux assemblées générales de la copropriété, avec droit de vote. 

Le propriétaire-vendeur a quant à lui pour obligations le paiement des charges de la copropriété et doit toujours prendre en charge les réparations importantes du logement. En cas de défaillance du locataire-accédant, le syndic de propriété peut faire appel au propriétaire-vendeur.

Quels sont les avantages de la location avec option d’achat immobilier ?

La location avec option d’achat immobilier présente de nombreux avantages, tant pour le locataire-accédant que pour le propriétaire-vendeur : 

• Le locataire-accédant qui n’a pas encore la possibilité de financer un achat immobilier se constitue une épargne qui pourra servir d’apport au moment de demander un crédit immobilier.

• En vivant dans son éventuelle future acquisition, le locataire-accédant peut juger sur pièce du bien fondé de son achat. Il a le temps d’apprécier les avantages et inconvénients du logement qu’il occupe. 

• Si le locataire ne souhaite finalement pas acheter le logement, l’intégralité de son épargne lui est rendue (dans un délai qui sera précisé sur le contrat, généralement de trois mois). Il pourra utiliser cette somme comme bon lui semble. 

• Le propriétaire perçoit des revenus d’une location tout en réalisant une vente de son bien. 

• La LOA immobilier permet au propriétaire-vendeur de bénéficier d’avantages fiscaux.

• Le propriétaire-vendeur et le locataire-accédant ont la garantie que le prix de vente/d’achat restera le même jusqu’à l’échéance du bail.

Comment faire une location avec option d'achat immobilier ?

Une location immobilière avec option d’achat (LOA immobilier) passe par un contrat spécifiant les droits et obligations liés tant à la location qu’à la transaction. En amont du contrat de LOA immobilier, signé chez un notaire, le propriétaire-vendeur et le locataire-accédant peuvent établir ensemble un contrat préliminaire. 

Le contrat préliminaire

Le propriétaire-vendeur et le locataire-acquéreur peuvent signer sous seing privé un contrat préliminaire spécifiant certaines spécificités, notamment une clause d’exclusivité qui indique que le propriétaire s'engage à céder le bien au locataire au terme du bail. 

Le locataire-accédant doit verser un dépôt de garantie spécifique qui représente au maximum 5% du prix de vente du logement. Le dépôt de garantie sera intégralement restitué si le locataire ne lève pas l’option d’achat. Si au contraire il confirme l’achat, le dépôt de garantie s’ajoutera à la somme épargnée pour être déduite du prix de vente total. 

Le propriétaire-vendeur ne peut demander qu’un seul dépôt de garantie au locataire-accédant. Il ne peut par exemple pas y avoir un dépôt de garantie pour la location et un autre dépôt de garantie pour la vente. 

Le prix de vente du bien est précisé dans le contrat et ne pourra être modifié. Son calcul à l’issue du bail figure également sur le contrat. Le montant de l'épargne, ajouté à celui du dépôt de garantie, seront soustraits du prix de vente initial. 

A compter de la date du contrat, le locataire-acquéreur dispose de sept jours pour se rétracter. Le contrat préliminaire n’a rien d’obligatoire. 

Le projet de contrat LOA immobilier

Un mois avant le rendez-vous chez le notaire pour le contrat de LOA immobilier (voir ci-dessous), le propriétaire-vendeur adresse au locataire-accédant un projet de contrat par lettre recommandée avec accusé de réception.

Le contrat LOA immobilier

Contrairement au contrat préliminaire, le contrat LOA immobilier est obligatoire et doit être validé par un notaire ou un officier public. Sa signature par les deux parties annule et remplace les termes du contrat préliminaire. Le contrat LOA immobilier reprend les mêmes termes que le contrat préliminaire, notamment : 

• les coordonnées du propriétaire-vendeur,

• les coordonnées du locataire-accédant,

• la description du logement : maison ou appartement, type, nombre de pièces, locaux annexes, localisation, caractéristiques techniques de l’immeuble, parties communes…

• le montant du loyer, les modalités de paiement et de révision,

• le détail des charges et leur montant,

• la durée de la location exprimée en mois,

• le prix de vente du logement

• la date limite pour lever l’option d’achat,

• le montant de l'épargne mensuelle, les modalités de versement,

• le montant du dépôt de garantie pour l’achat (5% du prix de vente),

• les conditions suspensives, en particulier celle indiquant que la transaction est annulée si le locataire-accédant n’obtient pas d’emprunt bancaire,

• la clause d’annulation si le locataire-accédant ne lève pas l’option d’achat, où s’il résilie le contrat de location avant terme. 

• la nature de la garantie de remboursement (Si le propriétaire-vendeur est appelé à rembourser le locataire qui n’aurait pas levé l’option d’achat, il peut disposer d’un garant)

• les contrats d’assurance responsabilité civile et d’assurance dommages-ouvrage souscrits par le propriétaire-vendeur et le contrat d’assurance habitation du locataire-accédant.

Le notaire ou l'officier public assure la publication de la vente au Service de la publicité foncière.

L’état des lieux d’entrée

A la remise des clés du propriétaire-vendeur au locataire-accédant, un état des lieux d’entrée doit être réalisé par les deux parties, conformément à l’usage lors d’une location. Cet état des lieux permet d’évaluer l’état du bien et de ses équipements à l’installation du locataire.  

L’état des lieux d’entrée est signé par les deux parties et annexé au contrat de LOA immobilier. Une copie est fournie à chacune des deux parties. 

Le locataire-accédant à la possibilité d’apporter des modifications à l’état des lieux d’entrée dans les dix jours qui suivent la date de la signature. Il dispose également d’un délai d’un mois pour signaler d'éventuels défauts du système de chauffage. Ces demandes de modifications doivent parvenir au propriétaire par lettre recommandée avec accusé de réception.