Location: les obligations du propriétaire
Le bailleur est tenu aux principales obligations ci-après reprises et que nous commenterons à l’appui de l’évolution des règles du droit et de la jurisprudence.
a) l’obligation de délivrer au locataire le logement en bon état de réparations de toutes espèces et les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement.
b) d'assurer la jouissance paisible du logement et de garantir le locataire contre les vices ou défauts qui en empêchent l'usage, quand même il ne les aurait pas connus lors de la conclusion du contrat de location, sans préjudice de l'application du second alinéa de l'article 1721 du Code civil;
c) d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu dans le contrat et d'y faire toutes les réparations nécessaires autres que locatives;
d) de remettre, lorsque le locataire en fait la demande, une quittance gratuitement.
e) Lors de la signature du bail, ou à l'occasion de son renouvellement, le propriétaire doit remettre à son locataire un dossier de diagnostic technique, compose de plusieurs diagnostics :
- l'état des risques naturels et technologiques,
- le diagnostic de performance énergétique,
- le constat de risque d'exposition au plomb.
Cette obligation de fournir ces documents s'applique à tous les propriétaires :
- du secteur privé (personne physique ou morale),
- ou du secteur public (organisme HLM, par exemple), quel que soit le régime de la location mis en place (location nue, meublée ou saisonnière, logement de fonction et location consentie à des travailleurs saisonniers). Elle ne s'applique pas ni aux logements-foyers, ni aux logements utilisés moins de 4 mois par an.
L'obligation de fournir ces différents diagnostics vise à améliorer l'information du locataire. Le propriétaire n'est pas obligé d'effectuer des travaux, sauf pour ce qui concerne le plomb.
Examinons les textes
L’ordonnance du 8 juin 2005 a introduit dans la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, un article 3-1 pour les locaux à usage d’habitation et à usage mixte, mais également un article 2 alinéa 2 modifiée par l’ordonnance du 8 juin 2005, qui s’applique notamment aux locaux meublés.
Selon l’article 3-1 nouveau de la loi du 6 juillet 1989, un dossier technique devra être produit par le bailleur et annexé au bail à l’occasion de sa signature ou de son renouvellement pour les baux conclus à compter du 12 août 2008 comprenant le risque d’exposition au plomb (pour les immeubles construits avant le 1er janvier 1949 et seulement sur la partie privative de l’immeuble affectée au logement)
En outre ce dossier technique devra être complété par l’état des risques technologiques et naturels (si le bien est situé dans une zone couverte par un plan de prévention des risques technologiques ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles, prescrit ou approuvé, ou dans les zones des sismicité définies par le décret en conseil d’état).
La sanction applicable : Le locataire aura la possibilité de poursuivre la résolution du contrat ou de demander au juge une diminution du loyer
Enfin l’article L 134-1 et L 134-5 du code de la construction et de l’habitation prévoit que tout bailleur devra également fournir au locataire un diagnostic de performance énergétique dont le contenu des informations n’auront qu’une valeur informative. Aucune sanction n’est donc prévue.
Puis examinons la jurisprudence
Le propriétaire est tenu de réparer les volets et les portes-fenêtres en mauvais état alors même que les locataires ont pris les lieux en l’état (Cass 3è civ 10 février 2004).
Le bailleur est responsable des troubles de jouissance subis par la locataire du fait du fonctionnement défectueux du chauffage même si la chaudière est une partie commune placée sous la responsabilité du syndic. Il doit lui rembourser une somme correspondant au montant cumulé des charges de chauffage payées pendant plusieurs mois (Cass 3è civ. 10 février 2004).
