Louer abordable : déduction fiscale pour les propriétaires

Afin de faire baisser le montant des loyers et de rendre plus accessibles les logements, le dispositif “Louer abordable” propose une déduction fiscale pour les propriétaires. Ce dispositif est devenu “Loc'Avantages” en 2022.

La loi Cosse, également connue sous le nom de “Louer abordable" est un dispositif qui donne aux propriétaires de logements la possibilité de bénéficier d’avantages fiscaux sur leurs revenus locatifs sous condition de louer leurs biens à un montant de loyer accessible pour les foyers les plus modestes.

Qu'est-ce que le dispositif louer abordable ? Définition

Le dispositif “Louer abordable”, également nommé loi Cosse, est une mesure de défiscalisation en faveur des propriétaires de logements loués à bas prix, et le rendant ainsi abordable pour les ménages les plus modestes.  Entrée en vigueur en 2017, la loi Cosse a été révisée en 2022 en faveur des propriétaires-bailleurs. Le dispositif “Louer abordable” est ainsi  devenu “Loc’Avantages” et est prorogé jusqu’en 2024.

L’objectif de cette mesure est d’inciter les propriétaires à fixer un loyer abordable et de permettre ainsi aux foyers modestes d’accéder au logement, notamment dans les grandes villes. Lorsque le propriétaire respecte le plafond de loyer proposé, il bénéficie d’une déduction fiscale sur ses revenus locatifs.

La loi Cosse dite “Louer abordable" concerne l’ensemble des logements en location du territoire français, anciens ou récents, rénovés ou en projet de rénovation. Pour être éligibles, ces logements doivent :

• être loués nus (c'est-à-dire non meublés)

• être occupés par le locataire en tant que résidence principale (c’est à dire au minimum huit mois dans l’année)

• Le montant du loyer ne doit pas dépasser un plafond défini par le gouvernement, 

• Le locataire ne doit pas être un membre de la famille du propriétaire-bailleur (et encore moins faire partie du même foyer fiscal).

• Si le locataire est déjà installé, le propriétaire ne pourra pas bénéficier des avantages de la loi Cosse, même dans le cas d’un renouvellement de bail. 

• A partir du 1er juillet 2022, ces logements devront également respecter une performance énergétique de qualité. 

Dispositif Cosse louer abordable : ce qu'il y a de nouveau en 2022

A partir du 1er mars 2022, de nouveaux aménagements ont quelque peu modifié la loi Cosse et le dispositif “Louer abordable”. Prorogée jusqu’en 2024, la mesure a été renommée “Loc’Avantages”. 

Le propriétaire-bailleur du logement doit signer une convention avec l’ANAH, agence nationale de l’habitat, pour une durée de six ans. Cette durée peut être étendue à neuf ans si le propriétaire souhaite effectuer des travaux dans le logement et reçoit des aides pour le financement. Cette convention ANAH sera portée à la connaissance des services fiscaux et le bailleur s’engage à louer son bien à loyer abordable durant toute la durée de la convention.

La révision de la loi Cosse a uniformisé le plafond des montants du loyer sur l’ensemble du territoire, alors que celui-ci était avant le 1er mars 2022 défini par zones géographiques. En outre, les avantages fiscaux ont été recalculés de manière à ce qu’un plus grand nombre de propriétaires y trouvent leur compte. 

Selon le gouvernement, la nouvelle mouture de la loi Cosse va dans le sens de l’équité. La crise du Covid-19 est passée par là qui a creusé les inégalités, notamment dans l’accès au logement. La première version de la loi Cosse s’est révélée insuffisante pour empêcher les prix d’augmenter, notamment dans les villes où le marché est le plus tendu. 

Sur le plan purement fiscal, la nouvelle loi Cosse procède à une subtilité qui rend un plus grand nombre de propriétaires-bailleurs gagnants, en remplaçant la déduction sur les loyers perçus par une réduction globale de l'impôt. Un crédit d'impôt est instauré en fonction de la décote effectuée sur les loyers.

Dispositif Cosse louer abordable : quelles différences avec la Loi Pinel ?

La loi Cosse “Louer abordable” et la loi Pinel ont quelques points communs. Dans un cas comme dans l’autre, les avantages fiscaux ne s’appliquent que pour un logement loué nu (non meublé) et à titre de logement principal du locataire (qui l'occupe au moins huit mois dans l’année).

Pour rappel, la loi Pinel permet 12% de réduction d'impôt pour un logement loué 6 ans, 18% s’il est loué 9 ans et 21% s’il est loué 12 ans. Cela concerne un logement donc le coût d’achat n’excède pas 300.000 € et le prix au mètre carré ne dépasse pas 5.500 €.

La loi Cosse propose un abattement de 30 à 70%, progressif en fonction du montant du loyer (plus le loyer est bas, plus le pourcentage de l'abattement sera élevé). Cette réduction sur le revenu imposable peut monter jusqu’à 85% si la location est confiée à un organisme ou une agence immobilière à vocation sociale.

La loi Pinel, enfin, est fiscalement plus intéressante sur des constructions neuves, tandis que la loi Cosse “Louer abordable” est plus avantageuse avec des bâtiments anciens.