Nouveau dispositif Loc'Avantages : comment en bénéficier ?

Pour faire face à l’inflation des loyers et encourager les propriétaires bailleurs à proposer des loyers abordables, le gouvernement met en place des dispositifs d’incitation à travers des réductions d'impôt et des aides financières. Loc’Avantages en fait partie. 

Qu’est-ce que le dispositif Loc’Avantages ?

Le dispositif Loc’Avantages a été mis en place le 1er mars 2022. Il permet aux propriétaires bailleurs de logements locatifs de bénéficier d’avantages fiscaux s’ils pratiquent un loyer à un niveau inférieur aux tarifs du marché. L’opération est prévue pour rester en vigueur jusqu’à décembre 2024. 

Loc’Avantages a pour objectif d’augmenter le nombre de logements bon marché en France. Il a été adopté afin de développer une offre plus abordable sur tout le territoire. Le dispositif prend la suite de l’opération “Louer abordable” en se montrant plus simple et plus avantageux.

Le principe de Loc’Avantages est de permettre une réduction d'impôt (jusqu’à 65%) aux propriétaires bailleurs qui louent leur logement à un loyer inférieur aux montants du marché. Ainsi un loyer plafond est défini pour chaque zone géographique en calculant la moyenne des loyers pratiqués. Si le propriétaire applique un loyer inférieur à ce loyer plafond, il pourra bénéficier d’une réduction d'impôt grâce au dispositif Loc’Avantages.

Comment bénéficier du dispositif Loc’Avantages ?

Contrairement au dispositif “Louer abordable” qui ne concernait que les logements situés dans certaines zones géographiques (essentiellement les plus tendues), Loc’Avantages fonctionne sur tout le territoire français quelle que soit la zone géographique et la situation du logement. 

• Rendez-vous sur le site de l’ANAH pour faire une demande Loc’Avantages.  

Pour bénéficier de la réduction d'impôt du dispositif Loc’Avantages, le propriétaire bailleur doit respecter plusieurs conditions :  

• Le logement doit être non meublé 

• Le logement doit être loué pour une durée de six ans minimum à travers une convention avec l’ANAH, agence nationale de l’habitat,

• Le loyer ne doit pas dépasser le montant plafond défini pour la zone géographique où se trouve le logement. Trois niveaux de loyers ont été fixés : Loc1, Loc2 et Loc3,

• Le logement doit être loué comme résidence principale à un locataire dont les revenus sont inférieurs à un plafond de ressources fixé par l'État. Ce plafond est calculé en fonction des revenus du locataire, du nombre de personnes dans son ménage, de la situation géographique du logement et du niveau de loyer qui y est pratiqué. 

• Le logement ne doit pas être considéré comme une passoire thermique, c'est-à-dire qu’il ne doit pas être classé F ou G par le DPE, diagnostic de performance énergétique (en cas de travaux, le DPE doit atteindre l’étiquette D au minimum),

• Le locataire ne doit pas être un membre de la famille du propriétaire bailleur.

Le principe est que la réduction d'impôt soit proportionnelle à l’effort consenti par le propriétaire bailleur pour baisser le montant du loyer. Le dispositif Loc’Avantages est censé garantir un gain financier supérieur à ce que lui aurait rapporté un loyer au-dessus du plafond. 

Quelles sont les bénéfices de Loc’Avantages ?

Afin de bénéficier d’avantages fiscaux supplémentaires, le propriétaire bailleur peut recourir à l’intermédiation locative, c'est-à-dire le concours d’un organisme, une association, une AIS, agence immobilière sociale, un tiers social qui aura mandat de gestion pour louer le logement à des ménages aux revenus modestes. Ce dispositif donne une réduction d'impôt supplémentaire mais aussi une prime qui peut monter jusqu’à 3.000 euros.

L’ANAH propose également aux propriétaires bailleurs, dans le cadre du dispositif Loc’Avantages, des aides financières pour les travaux de rénovation énergétique du logement en location. Cette mesure est ouverte à tout bail qui prend effet à partir du 1er janvier 2022. 

Le site de l’ANAH propose aux propriétaires bailleurs de réaliser une simulation de projet afin d’évaluer le montant de la réduction d'impôt dont ils pourraient bénéficier en adoptant le dispositif Loc’Avantages.

Il est à noter que le crédit d'impôts Loc’Avantages ne peut être cumulé avec d’autres avantages fiscaux, notamment celui de la loi Pinel. 

Meublé or not meublé ?

Si le dispositif Loc’Avantages représente un intérêt fiscal non négligeable, il ne concerne que les locations nues. Faut-il dès lors transformer son appartement meublé en non meublé ? La question mérite réflexion. 

Dans une zone géographique donnée, le calcul des loyers moyens se fait sur l’ensemble des loyers, y compris ceux des logements meublés, lesquels sont souvent plus élevés. Les bailleurs adoptant le dispositif Loc’Avantages peuvent donc être légèrement pénalisés. 

Avant de retirer tous les meubles de son logement, il est donc recommandé au propriétaire bailleur de calculer ce que lui rapporterait une location en meublé sachant que le régime LMNP (Loueur de meublé non professionnel) permet également de bénéficier d’avantages fiscaux. 

Quels pourraient être les inconvénients de Loc’Avantages ?

Si comme son nom l’indique le dispositif comporte de nombreux avantages, il est important de signaler aux propriétaires bailleurs quelques petits défauts qu’il convient de garder à l’esprit, notamment en raison de la durée du bail (6 ans) : 

• Le dispositif Loc’Avantages s’applique pour un bail de six ans, pendant lesquels le loyer est plafonné et ne pourra pas être augmenté. A l’issue de ces six années de bail, il sera bien entendu possible de revenir à un régime normal (d’autant que Loc’Avantages ou un dispositif équivalent n’existera peut-être alors plus). Seulement, si le locataire souhaite rester dans le logement, il sera nécessaire de respecter la réglementation sur l’augmentation du loyer. Un certain temps peut s’écouler entre la fin du crédit d'impôt et la possibilité d’appliquer un loyer conforme au marché. Pour rappel, donner congé au locataire ne peut se faire que pour certains motifs valables : litige (loyer impayé, nuisances, etc.), vente du bien ou occupation de celui-ci par le propriétaire. 

• Dans le cas où le propriétaire bailleur n’est pas imposable (en raison de faibles revenus), le dispositif Loc’Avantages ne représente aucun intérêt. Si au moment où il souscrit au dispositif alors qu’il est imposable mais qu’il voit ses revenus chuter durant les six ans du bail (perte d’emploi, retraite, etc.), le propriétaire bailleur peut changer de tranche marginale d'imposition (TMI) et devenir non imposable. Il se retrouvera avec un revenu locatif inférieur au marché sans bénéficier de la moindre compensation. 

• Si le propriétaire bailleur souhaite acquérir d’autres logements et qu’il souhaite solliciter un emprunt bancaire, les simulations seront réalisées à partir des revenus locatifs et ne tiendront pas compte des crédits d'impôts. Par conséquent, les loyers étant inférieurs aux tarifs du marché, le demandeur de prêt part avec un handicap. 

Quelles sont les conditions d'éligibilité au dispositif Loc’Avantages ?

Pour que le logement soit éligible à Loc’Avantages, il doit être loué à des locataires dont les ressources annuelles nettes imposables sont inférieures à un plafond fixé. Trois niveaux de loyer (Loc1, Loc2 et Loc 3) ont été définis, selon le pourcentage de la décote (15%, 30% ou 45%) appliquée sur le loyer par rapport au loyer plafond établi pour la zone géographique.

Le montant du loyer plafond est communiqué par la commune. Il représente la moyenne des loyers pratiqués sur le logement locatif privé dans la zone géographique, à laquelle on applique un coefficient pondérateur comparable à celui utilisé dans la loi Pinel. 

• Loc1 est appliqué lorsque le montant du loyer est de 15% en dessous du loyer plafond (cela correspond aux montants de la loi Pinel). Le crédit d'impôt est également à 15% mais passe à 20% si l’on a recours à l’intermédiation locative. 

• Loc2 est appliqué lorsque le montant du loyer est de 30% en dessous du loyer plafond. Le crédit d'impôt est de 35% et passe à 40% avec l’intermédiation locative.

• Loc3 est appliqué lorsque le montant du loyer est de 45% en dessous du loyer plafond (équivalent à ce qui se pratique dans les logements sociaux). L’intermédiation locative est obligatoire. Elle fait passer le crédit d'impôt à 65%.

Pour chaque niveau est appliqué pour le locataire un plafond de ressources. Celui-ci diffère selon que le logement soit situé à Paris ou en province. Le crédit d'impôt octroyé au propriétaire bailleur est proportionnel à la décote appliquée sur le loyer. 

Le dispositif avantage les propriétaires bailleurs des logements les plus grands. Moins le logement est grand, moins le loyer plafond sera élevé. Un logement supérieur à 40 mètres carrés donnera plus de bénéfices fiscaux car le loyer de référence sera plus élevé.