Que peut-on interdire à un locataire ?

Le propriétaire bailleur peut-il interdire à un locataire un animal de compagnie ? Peut-il lui interdire de fumer ? De faire la fête ? Le locataire a-t-il le droit de décorer le logement comme il l'entend ? Peut-il faire des travaux ? Peut-il sous-louer sans autorisation, ou même héberger un proche ?

Peut-on interdire à un locataire un animal de compagnie ?

Rien n’interdit à un locataire d’adopter un animal de compagnie. Il doit veiller à ce que le chien ou le chat ne provoque pas de troubles du voisinage, notamment des aboiements nocturnes ou répétés. Le locataire reste responsable de toute dégradation commise par son compagnon à quatre pattes.

Le propriétaire bailleur ne peut s’opposer à l’adoption d’un chien ou d’un chat, considérés comme des animaux domestiques paisibles. Par contre, lorsqu’il s’agit d’un animal de la catégorie des NAC, nouveaux animaux de compagnie (canaris, poissons rouges, lapins, tortues, hamsters, serpents…), le propriétaire doit s’assurer que le locataire respecte la réglementation en vigueur à propos des NAC. 

Il peut par contre interdire les chiens de première catégorie, (pit-bull, rottweiler, tosa, chiens d’attaque) considérés comme potentiellement dangereux. Une clause interdisant les animaux réputés dangereux peut être inscrite dans le contrat de location.  

Peut-on interdire à un locataire de fumer dans le logement ?

Le locataire d’un logement est libre d’y fumer. Le propriétaire bailleur ne peut lui interdire cette pratique, y compris si l’odeur de la cigarette indispose le voisinage. Toutefois, si le locataire fumeur se montre négligent, en jetant par exemple ses mégots dans les parties communes, le propriétaire peut intervenir au titre des troubles anormaux du voisinage, mais il ne peut pas interdire au locataire sa consommation de cigarettes.

Bien entendu, la cigarette peut être à l'origine de dégradations, notamment les traces de brûlures sur la moquette ou le jaunissement des murs, qui seront portés à la responsabilité exclusive du locataire. Celui-ci sera alors tenu de réparer les dégâts avant de quitter le logement. Ce qui veut dire changer la moquette et repeindre les murs.

Il ne peut donc figurer dans le bail une clause interdisant au locataire de fumer. Non seulement le propriétaire bailleur n’a pas le droit d’empêcher son locataire de fumer, mais il n’a pas non plus le droit de refuser un locataire sous le prétexte qu’il est fumeur. Car cela entrerait dans le cadre de la discrimination. 

Peut-on interdire à un locataire de faire la fête ?

Le locataire est libre d’inviter qui bon lui semble et de faire la fête dans son logement. Toutefois, ce type de manifestation doit être exceptionnel : cela ne doit pas se renouveler tous les week-ends. En outre, le locataire doit prendre soin de prévenir à l’avance ses voisins en s’excusant de la gêne occasionnée. 

Dans tous les cas, si les voisins se plaignent de troubles répétés commis par le locataire ou les gens qu’il reçoit, la responsabilité du propriétaire bailleur est engagée. Il doit alors intervenir auprès du locataire pour obtenir une solution, et peut résilier le bail si nécessaire. 

Peut-on interdire à un locataire de décorer le logement ?

En aucun cas, le propriétaire bailleur ne peut intervenir sur la personnalisation du logement par le locataire. Celui-ci est libre de décorer comme il l’entend, tant que cela ne nécessite pas de travaux importants et que cela ne dégrade pas le logement. 

Par exemple, le locataire peut percer des trous de petite taille sur les murs afin de fixer ses meubles ou sa décoration, sans avoir à prévenir le propriétaire bailleur. Il devra toutefois reboucher ces trous quand il quittera le logement.

Le locataire peut poser une tapisserie, changer la moquette et peindre les murs avec la couleur de son choix sans demander l’autorisation au propriétaire bailleur. Il a même le devoir d’entretenir le logement et ce type d’opération en fait partie. Toutefois, si le locataire agit de son propre chef, le coût des opérations sera à sa charge. S’il prévient le propriétaire, il peut demander à ce que celui-ci participe aux frais (mais celui-ci peut refuser).

Toutefois, si le locataire a un goût prononcé pour les couleurs originales et peu conventionnelles, il devra rendre le logement avec des couleurs plus traditionnelles, au risque de se voir attaqué par le propriétaire bailleur pour détérioration de l'habitabilité du logement. Si les goûts et les couleurs ne se discutent pas, une jurisprudence rendue par la cour d’appel de Grenoble en octobre 2011 a qualifié certaines couleurs (bleu, rose, rouge, bordeaux clair, mauve, etc.) comme “excentriques” ou “extravagantes”.

Peut-on interdire à un locataire de faire des travaux dans le logement ?

Si le locataire est libre d’aménager le logement comme il l’entend, cette liberté s’arrête dès qu’il s’agit de mettre en œuvre des travaux importants : Abattre une cloison, percer les murs, élargir une porte, poser un escalier, remplacer le chauffage, transformer la cuisine ou la salle de bain, etc. sont considérés comme des travaux de transformation. Ils ne peuvent se faire sans l’accord écrit du propriétaire bailleur. Celui-ci peut même participer financièrement aux travaux en donnant son accord (mais il n’est pas obligé).

Dans le cas où le bailleur constate que ces travaux ont été réalisés à son insu, il peut décider de les conserver sans indemniser le locataire, ou bien exiger du locataire qu’il remettre, sans délai et à ses frais, le logement dans son état d’avant travaux. 

Peut-on interdire à un locataire d’héberger durablement une autre personne ?

Rien n’empêche le locataire de recevoir sa famille ou ses amis dans le logement. Il peut même les héberger pour plusieurs nuits. Cet hébergement peut se prolonger dans le temps sans autorisation du propriétaire bailleur tant que cela reste gratuit.  

Toutefois, l'hébergement à titre gratuit reste limité en nombre de personnes. S’il n’existe pas vraiment de texte réglementaire qui limite le nombre de personnes dans une surface habitable, ou qui exige par exemple un nombre de chambres, il est considéré que le propriétaire bailleur doit louer au moins 9m2 pour une personne, 16m2 pour deux personnes, 25m2 pour trois personnes puis 9m2 supplémentaires à chaque personne. 

En outre, le locataire est tenu d’être présent dans le logement quand il héberge gratuitement un proche. Il ne peut pas quitter le logement et le laisser à disposition d'un autre occupant.  

Peut-on interdire à un locataire de sous-louer ?

La sous-location est parfaitement légale, mais le locataire doit en avertir le propriétaire bailleur. Si la demande d’autorisation n’a pas été effectuée, le contrat de location peut être résilié (et le locataire expulsé avec son sous-locataire). 

Le propriétaire bailleur est en droit de refuser la sous-location, sans avoir à justifier sa décision. S’il l’accepte, il doit formuler son accord par écrit. En outre, il peut exiger un droit de regard sur le montant du loyer demandé au sous-locataire. Le montant du loyer du sous-locataire ne peut pas dépasser celui du locataire.