Quel loyer pour quel salaire ?

Le loyer constitue une part importante du budget mensuel. Les revenus d’un locataire conditionnent le type de location envisagée et surtout le loyer qu’il est disposé à consacrer. Dans le monde de l’immobilier, la corrélation entre loyer et salaire fait l’objet de calculs et d’estimations qui sont pris en compte par de nombreuses agences immobilières et autant de propriétaires bailleurs.          

Quel est le montant du loyer maximal selon le salaire ?

La règle la plus communément admise dans le monde de l’immobilier est que le loyer ne doit pas dépasser le tiers des revenus nets du locataire. Si celui-ci gagne 1200 € nets par mois, on lui conseillera d’opter pour un logement à 400 € maximum de loyer charges comprises. S’il gagne 2000 €, le loyer pourra aller jusqu’à 666 €. Et pour un salaire net de 3000 €, le loyer pourra être de 1000 €.

Il faut bien évidemment tenir compte des revenus de l’ensemble du foyer. Un couple ou des colocataires ont forcément une somme de revenus plus importante, et donc une capacité locative supérieure. 

Le calcul des revenus ne tient pas uniquement compte du salaire mensuel. Dans certains cas, la locataire peut bénéficier d’aides au logement. Par exemple, un allocataire au RSA, revenu de solidarité active, reçoit 607,75 € par mois en 2023, mais il bénéficie également de l’APL, aide personnalisée au logement. Selon le montant de ces allocations, il peut donc prétendre à un logement entre 200€ et 400€ de loyer mensuel. 

Pour évaluer sa capacité locative, c'est-à-dire le montant de loyer qu’il pourra assumer, le locataire doit donc faire la somme de l’ensemble de ses revenus qu’il perçoit régulièrement et diviser cette somme par trois.

• Pour un allocataire au RSA, le loyer recommandé ne doit pas dépasser 400 €

• Pour un revenu net de 1 383,08 € (le Smic de 2023), le loyer recommandé ne doit pas dépasser 461 €

• Pour un revenu de 1500 €, le loyer recommandé ne doit pas dépasser 500 €

• Pour un revenu de 1800 €, le loyer recommandé ne doit pas dépasser 600 €

• Pour un revenu de 2100 €, le loyer recommandé ne doit pas dépasser 700 €

• Pour un revenu de 2400 €, le loyer recommandé ne doit pas dépasser 800 €

• Pour un revenu de 2700 €, le loyer recommandé ne doit pas dépasser 900 €

• Pour un revenu de 3000 €, le loyer recommandé ne doit pas dépasser 1000 €

S’il loue son logement à des étudiants, le propriétaire bailleur n'ignore pas que ceux-ci ont peu de revenus. Ils sont toutefois rarement de mauvais payeurs. Les étudiants perçoivent généralement des aides financières comme l’APL. Si le montant de cette aide ne couvre pas toujours celui du loyer, les étudiants bénéficient en outre d’une caution. 

Pour les étudiants comme pour les actifs, le propriétaire bailleur ou l’agence immobilière évaluera les capacités financières du garant. Si celui-ci est une personne physique et si ses revenus sont supérieurs à trois fois le montant du loyer, le propriétaire bailleur pourra accepter le dossier, même si les revenus du locataires n'atteignent pas complètement le triple du loyer. Si le garant est un organisme, c’est le montant garanti et la durée de la caution qui retiendront l’attention.

Quels sont les risques de louer un logement avec un loyer trop élevé ?

Le propriétaire bailleur tout comme le locataire savent qu’ils doivent respecter la recommandation “loyer = un tiers des revenus”. L’intérêt pour les deux parties est de ne pas endetter le locataire et de se retrouver devant un problème de loyers impayés. 

Si le locataire peut assumer le loyer durant la première année de location, les difficultés peuvent survenir après la révision du loyer si jamais ses propres revenus n’augmentent pas en conséquence. 

Lorsque le locataire n’est plus en capacité de payer, il court le risque de se faire expulser du logement et le propriétaire bailleur se retrouve en défaut de trésorerie en plus de devoir lancer une procédure d’expulsion du locataire.

Comment constituer son dossier de location pour attester de sa solvabilité ?

Pour garantir au propriétaire bailleur ou l’agence immobilière qu’il pourra assumer chaque mois le montant du loyer et des charges, le locataire candidat à un logement doit préparer plusieurs documents attestant de sa solvabilité.

Il présentera dans son dossier ses trois derniers bulletins de salaire ainsi que son dernier avis d’imposition. Afin de rassurer un peu plus le propriétaire bailleur, il pourra également lui présenter les trois dernières quittances de loyer de son précédent logement, démontrant ainsi qu’il est un bon payeur. Il peut également glisser une attestation de son employeur ou une promesse écrite d’embauche ou sera précisé son salaire mensuel. 

Si le locataire n’est pas salarié, il doit justifier son activité professionnelle et des ressources qu’il perçoit : une copie de la carte professionnelle s’il exerce une profession libérale, un extrait du registre du commerce (Kbis) ou du registre des métiers (D1) s’il est entrepreneur ou auto-entrepreneur. Il présentera également les deux derniers bilans comptables de son activité, et le cas échéant des justificatifs de revenus fonciers ou financiers.

Le locataire pourra également présenter des justificatifs de versement d’indemnités, d’allocations, de pensions, de prestations sociales, d’ouverture de droit au logement, voire également des simulations qu’il a réalisé sur le site de la CAF ou de la MSA, qui atteste des aides financières auxquelles il aura droit s’il prend le logement. 

Dans le dossier de candidature du locataire doivent également figurer les éléments qui concernent la caution : les trois derniers bulletins de salaire du garant et son dernier avis d’imposition, et au même titre que pour le locataire cité plus haut, tout document justifiant de son activité professionnelle et de ses ressources. 

Il est recommandé à la personne en recherche de logement de calculer en amont sa capacité locative. La règle d’or est de diviser par trois le montant de l’ensemble de ses revenus (Salaires, mais aussi aides sociales). Le propriétaire bailleur ou l’agence immobilière, de leur côté, connaissent le montant minimum de revenus qu’ils exigeront du candidat : ils multiplieront par trois le prix du loyer, charges comprises.