Réglementation de la location courte durée : la loi est repoussée
Qu’est-ce que la location de courte durée ? Définition
La location de courte durée, également appelée location saisonnière ou location temporaire, consiste à louer un logement pour une durée qui n’excède pas 90 jours. Il s'agit d’un logement meublé dans lequel l’occupant n’élit pas domicile. Ce type de location s’adresse aux touristes, aux professionnels en déplacement ou aux personnes en période de transition.
La location de courte durée est une alternative qui est choisie par les propriétaires pour sa rentabilité. Le montant du loyer est généralement élevé. Si le taux d’occupation du logement est optimal, cela rapporte au bailleur beaucoup plus de revenus que s’il avait opté pour une location avec un bail classique.
Seulement, la médaille a son revers. La location de courte durée exige du propriétaire bailleur qu’il soit présent pour gérer le renouvellement des locataires, forcément fréquent. En outre, la réalité fait que la location de courte durée s’expose à des périodes de vacance du logement, en fonction des époques de l’année et de l’attractivité touristique de la zone où se situe le logement.
Quelle réglementation encadre la location de courte durée ?
La location de courte durée est encadrée par l’article L324-1 du code du tourisme.
La location saisonnière est une pratique de plus en plus encadrée par la législation. Certaines communes imposent une limitation des locations courte durée afin de préserver l’habitat de longue durée. Avant d’investir dans un logement destiné à une location de courte durée, il est recommandé à l'acquéreur de se renseigner auprès des mairies sur la réglementation appliquée.
Mettre sa résidence secondaire en location de courte durée
Pour mettre sa résidence secondaire en location de courte durée, un certain nombre de démarches sont nécessaires : la déclaration en mairie, l’autorisation de changement d’usage du logement et la règle de compensation. Toutes ne sont pas obligatoires, cela dépend de la commune dans laquelle se trouve le logement.
Tout bien destiné à la location plus de 120 jours par an doit faire l’objet d’une déclaration obligatoire en mairie. Les éléments demandés seront :
- les coordonnées du déclarant : nom, prénom, adresse postale, adresse mail…,
- l’adresse du logement,
- l’identifiant de la taxe d’habitation (ou numéro invariant),
- le statut de la résidence (principale ou secondaire),
- le nombre de pièces,
- le nombre de lits,
- le classement en terme de qualité de meublé de tourisme (nombre d’étoiles),
- les périodes pendant lesquelles le logement est mis en location.
En cas de modification à l’avenir d’une de ces informations, une nouvelle déclaration devra être effectuée.
Certaines communes demandent aux loueurs de demander en mairie une autorisation de changement d’usage du logement. C’est le cas de Paris, des communes avoisinantes des Hauts-de-Seine, de Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne, des grandes métropoles françaises de plus de 200.000 habitants et de certaines villes plus modestes en zone tendue. Le plus sûr est de faire la demande à la mairie.
Selon les communes, le changement d’usage, quand il est autorisé, est limité dans le temps. A l’issue de la durée définie, le logement retrouve son usage d’origine. Une nouvelle demande d’autorisation doit alors être faite à la mairie si le propriétaire souhaite à nouveau louer le logement.
Dans les grandes villes (plus de 200.000 habitants), l’autorisation de changement d’usage s’accompagne d’une règle de compensation. Il est considéré en effet qu’un logement en location de courte durée supprime une résidence principale. Le propriétaire bailleur est donc tenu de compenser cette perte en créant un logement de résidence principale dans la commune. Il doit alors acheter un logement ou transformer des locaux qu’il possède en logement.
Mettre sa résidence principale en location de courte durée
La législation autorise chacun à louer occasionnellement sa résidence principale pour une durée qui n’excède pas 120 jours dans l’année. Pourquoi cent-vingt jours ? Parce que pour être reconnue résidence principale, l’occupant doit obligatoirement y loger au moins huit mois dans l’année. Il n’est donc autorisé à ne plus y loger pendant quatre mois seulement.
Il est toutefois important de se renseigner à la mairie sur les démarches à accomplir pour mettre sa résidence principale en location saisonnière. A Paris par exemple, un numéro d'enregistrement donné par la mairie sera nécessaire pour entreprendre la location. Ce numéro devra obligatoirement figurer sur les annonces de location.
Quels sont les avantages de la location de courte durée ?
Le premier avantage de la location de courte durée est sa rentabilité. Le montant du loyer est très important et rapporte forcément plus qu’un logement loué sous un bail classique.
La location de courte durée permet en outre de pouvoir ponctuellement profiter soi-même du logement. La réglementation autorise en effet le propriétaire bailleur à s'installer quelques semaines par an dans le logement ou d’y loger provisoirement un membre de sa famille.
Quels sont les inconvénients de la location de courte durée ?
Le principal inconvénient de la location de courte durée est qu’il nécessite de la disponibilité pour s’en occuper. Les séjours y sont courts et le renouvellement des locataires fréquent. Le propriétaire bailleur doit être présent à la remise des clés puis à la restitution. Il faut établir à chaque fois un état des lieux (entrée et sortie) et signer le contrat de location. Et si le propriétaire bailleur choisit de déléguer ces tâches, cela lui coûtera cher et impactera inévitablement la rentabilité de son investissement.
Ensuite, la transition d’un locataire à l’autre nécessite de remettre le logement en état, de changer le linge de la literie, et éventuellement de procéder à quelques réparations. Il est bien connu que plus il y a de passage et d’occupants, plus un logement se dégrade vite.
La location de courte durée génère ainsi des coûts de fonctionnement plus élevés que pour un bail classique. En outre, le fait qu’il s’agisse d’un logement meublé nécessite d’investir, au départ, dans le mobilier et les équipements. Il convient également de remplacer le matériel lorsque celui-ci est dans un état d’usure avancé. Le coût des meubles ou équipements abîmés par le locataire sont théoriquement pris en charge par ce dernier, mais ce n’est pas toujours le cas dans la réalité.
Quelle fiscalité pour la location de courte durée ?
Sur le plan fiscal, les revenus engrangés par la location saisonnière de courte durée entrent dans le régime de la location d’un logement meublé. Ils sont soumis à l'impôt sur le revenu.
Si les recettes annuelles sont en dessous de 72.600 € HT, le propriétaire bailleur peut choisir le régime micro-BIC qui applique un abattement automatique de 50% sur les recettes. Ce régime est souvent sollicité pour sa simplicité. Il suffit de déclarer le total de ses recettes aux cases 5ND, 5OD ou 5PD de la déclaration de revenus.
Toutefois, si le propriétaire bailleur estime que ses frais de gestion sont supérieurs à la moitié des revenus, il peut opter pour le régime réel. C’est également le régime qu’il doit prendre si ses revenus locatifs sont supérieurs à 72.600 € HT. Les revenus et les charges réelles sont alors portées dans les cases 5NK, 5OK ou 5PK de la déclaration de revenus. Les justificatifs seront bien entendus nécessaires.
En plus des impôts sur le revenu, le propriétaire bailleur de logements meublés, loués en longue ou en courte durée, doit s’acquitter de la taxe foncière, de la taxe d’habitation et de la taxe des ordures ménagères.
La loi pour limiter les locations courte durées dans les centres-villes et bord de mer est repoussée à l’automne
Le développement massif des locations de courte durée, dopé par les plateformes telles Airbnb, pose un grave problème de pénurie de logements. Les propriétaires bailleurs intéressés par la location de leur logement en courte durée éliminent de facto les locations de résidences principales. Ceci a pour effet de raréfier les logements disponibles. Cela provoque une augmentation du montant des loyers au détriment des habitants.
Des élus se sont émus de ce phénomène et ont proposé des mesures visant à limiter le nombre de locations de courte durée, notamment dans les centres-villes et sur les bords de mer. Le député Ignazi Echeniz, rapporteur du projet, ne cesse de pester contre le report de l’examen de sa proposition. Celui-ci devrait avoir lieu en octobre 2023.
Les propriétaires bailleurs de logements loués en courte durée doivent s’attendre à des restrictions drastiques ainsi qu’à la suppression de nombreux avantages fiscaux.
