Réparations, travaux, fuites d’eau,…? Qui fait quoi? Qui paie quoi?

Dans la vie d’un locataire, les dégâts sont presque inévitables. Avant de les réparer, une question sur la responsabilité du locataire et du propriétaire se pose. Si la loi a bien défini les rôles, la pratique donne souvent lieu à des désaccords.

Le propriétaire

La loi l’oblige à fournir un logement décent et en bon état. Déjà dans la rédaction de l’état des lieux d’entrée, le locataire doit vérifier les tuyauteries de la plomberie, les matériels de chauffages ou les branchements électriques… Si des irrégularités subsistent, il peut réclamer les réparations auprès du propriétaire. Parfois, les deux parties conviennent que le locataire prend en main les travaux contre une remise sur le loyer. Cet accord doit être mentionné dans le contrat de bail.

Le propriétaire doit aussi réparer en cas d’usure normale, de vice de construction, d’une malfaçon ou en cas de force majeur. Ainsi quand la tuyauterie présente des fissures liées à la vétusté et qu’une fuite d’eau survient, le locataire ne sortira pas son portefeuille. De plus, les gros travaux comme le remplacement des portes, des chaudières ou la réparation de l’immeuble sont à la charge du propriétaire. Il en est de même pour les travaux de réglementation du bâtiment comme le raccordement à l’égout. Enfin, il s’acquitte de la taxe foncière, des frais de gestion et de l’assurance de l’immeuble.

En principe, trois catégories de charges peuvent être récupérées : les dépenses des services liés au logement et à l’usage de l’immeuble (gardiennage, consommations d’eau, d’énergie…) ; les frais d’entretien courant et de petites réparations dans les parties communes de l’immeuble (nettoyage, entretien des espaces verts…) et les taxes locatives (enlèvement des ordures ménagères, balayage…). La liste annexée au décret de 1987 est limitative. Les charges qui n’y sont pas répertoriées restent supportées par le propriétaire.

Pour en savoir plus : droit-finances.commentcamarche.net/contents/714-les-charges-locatives

Le locataire

Il faut distinguer les charges locatives des réparations locatives. Ce dernier concerne les travaux d’entretien et de réparation que le locataire se doit d’effectuer. En général, ils visent à entretenir le logement en « bon état ». La loi indique que le locataire prend en charge : « l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations, ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État » (Loi n° 89-462, 6 juillet. 1989, art. 7-d, JO 8 juillet). La liste des réparations locatives semble assez détaillée. En plomberie, la responsabilité du locataire concerne le remplacement des pièces : joints, flotteurs, clapets ou presse-étoupe. Si vous savez que des travaux incombent au propriétaire, il faut les laisser. Vous n’êtes pas remboursé même si vous les faites à sa place.

Ainsi, la différence entre vétusté et défaut d’entretien reste la principale source de conflit entre locataire et propriétaire. Il est tout indiqué de régler le litige à l’amiable. Vous pouvez saisir la commission départementale de conciliation (RDC) pour résoudre les différends. L’organisme paritaire travaille gratuitement et donne son avis dans un délai de 2 mois. Si l’une des parties conteste le résultat, elle peut recourir au juge.