Réussir son investissement locatif en trois étapes
Réussir son investissement locatif en trois étapes
Il ne fait nul doute que l’investissement immobilier reste le placement préféré des Français. À l’heure où les taux immobiliers encouragent à investir, la pierre séduit de plus en plus de jeunes actifs qui veulent se constituer un patrimoine immobilier. Mais comme tout investissement comporte des risques, nous revenons sur les fondamentaux pour réussir un tel investissement.
Étape 1 : La définition du projet
Renseignez-vous !
Un véritable travail de recherche doit être effectué. Consulter quelques annonces sur des sites internet pour trouver le bien idéal ne suffit pas. Choisissez une zone dynamique et attractive pour les salariés et étudiants, qui ont un fort besoin en logement. Etudiez le marché immobilier et locatif de la zone en question. Vous pouvez par exemple vous renseigner sur le prix d’achat et de location au mètre carré de la zone.
Définissez les objectifs !
Si l’idée derrière l’achat de ce bien est de le louer en premier lieu puis de l’habiter pendant votre retraite, vous devez bien entendu le choisir soigneusement comme si vous achetiez votre résidence principale. Si l’objectif est seulement d’en tirer un revenu complémentaire, vous devez d’abord définir le type de locataire que vous ciblez.
Pour des étudiants, assurez-vous qu’il soit à proximité d’une faculté et qu’il y ait tous les aménagements nécessaires en terme de transport et de commerces. Pour une famille, vous pourrez éventuellement vous éloigner des centre-villes pour privilégier l’espace et la tranquillité. En fonction du type de locataire, vous adapterez le bien à leurs besoins spécifiques.
Dans le cas où vous souhaitez revendre le bien et en tirer une plus-value, prenez le temps nécessaire pour tomber sur la perle rare.
Étape 2 : La chasse au meilleur bien
La localisation
La valeur d’un bien dépend fortement des prestations auxquelles l’occupant aura accès. Les infrastructures à proximité déterminent l’attractivité du bien. Il est clair que si le bien est situé dans un centre-ville à proximité d’une école, de commerces, de transports et d’espaces verts, les visites afflueront, vous n’aurez qu’à choisir.
En plus de cela, misez sur les régions attractives. Quitte à payer le bien plus cher. Il vaut mieux investir dans les régions dynamiques. Celles où la demande est forte. Pour rappel, la région parisienne, les façades maritimes et les grandes villes de France vous assureront de trouver des locataires plus facilement.
Vous pouvez vous aider des arrêtés municipaux et des soldes migratoires de la région pour connaître les emplacements attractifs.
Quel type de logement choisir ?
Gardez à l’esprit que les biens de petite surface sont plus facilement rentables mais présentent certains risques. Ces biens attirent des locations plutôt courtes, ainsi vous changez régulièrement de locataires et courez le risque d’avoir des périodes de vacation. Cependant, en optant pour des biens plus spacieux, donc plus chers, vous attirez des locations de longues durées ce qui vous assure des revenus plus confortables et stables. Si vous avez l'embarras du choix, optez pour des logements de deux ou trois pièces qui sont également très recherchés.
Sachez également que les étudiants et travailleurs célibataires ont tendance à préférer des biens meublés, directement habitables, ce qui leur laisse plus de flexibilité. Tandis que des familles qui s’installent sur la durée peuvent davantage se permettre d’y aménager leurs propres meubles.
Étape 3 : Pensez au financement
Un prêt sans apport ?
En règle générale, pour du locatif ou pour l’achat d’une résidence principale, c’est 10% d’apport qui sont demandés par les banques afin de couvrir les frais de notaire et les frais de garantie. Avoir un apport est toujours bien vu par les banques. Elles considèrent ainsi que vous avez des finances saines.
Mais le cas de l’investissement locatif est spécial. Même si ça peut paraître paradoxal, les banques acceptent plus facilement de prêter sans apport pour ce type d’investissement. Cela permet de mieux rentabiliser votre investissement. En effectuant un simulation de votre prêt immobilier vous pourrez évaluer la faisabilité d’un tel projet.
Un effet de levier ?
Vous vous demandez alors comment est-ce plus facile de financer un investissement locatif sans apport ? Les banques savent que vous allez profiter d’un effet de levier assez intéressant. Rien de plus simple !
Vous empruntez entre 1 et 2% (aux taux d’intérêt actuels) pour acheter et louer un bien qui peut vous rapporter le triple.
À cela s’ajoute une fiscalité intéressante : vous pouvez déduire vos intérêts d’emprunts de vos revenus locatifs. Sans oublier vos frais de gestion locative et provision de charge de copropriété.
De plus, l’assurance emprunteur vous protège en cas de décès et rembourse le reste des mensualités.
Même si vous disposez des fonds propres, contracter un prêt pourrait être bien plus avantageux pour votre investissement.
L’utilité d’un courtier
Une astuce qui peut vous faire gagner du temps et de l’argent serait de passer par un courtier immobilier. En quelques minutes, il vous propose un accès à toutes les offres de prêt immobilier les plus adaptées à votre projet. Vous économisez des ainsi des jours entiers à vous rendre dans les banques pour obtenir des offres. Mais ce n’est pas tout, il négocie votre taux et vos conditions d’emprunt à votre place. Ce qui fait économiser quelques milliers d’euros sur la somme totale de votre achat. Et pour vous éviter des frais de courtage, il existe des courtiers en ligne comme Pretto qui proposent un accompagnement jusqu’à la signature chez le notaire.
