Rupture du bail par le propriétaire avant 3 ans : est-ce possible ?

Dans une location immobilière, le locataire a la possibilité de mettre fin au bail à n’importe quel moment pour peu qu’il respecte la durée du délai de préavis. Pour le propriétaire bailleur, il est beaucoup plus compliqué de rompre le bail avant terme, car la loi protège le locataire contre les éventuels abus des bailleurs. Il existe toutefois quelques situations où le bailleur peut demander une rupture du contrat de location avant la fin des trois ans prévus.

Qu’est-ce qu’un bail de location ? Rappel

Le bail, ou contrat de location, est un document qui précise les conditions dans lesquelles le propriétaire bailleur met un logement (ou plus généralement un bien immobilier) à disposition du locataire. Ce contrat, signé par les deux parties le jour de la remise des clés, précise notamment les montants du loyer et des charges, le mode de règlement choisi par les deux parties, le montant du dépôt de garantie, les modalités de révision du loyer, etc.

Le contrat précise également les possibilités de rupture du bail pour chacune des parties. Le locataire peut donner congé à tout moment, en respectant la durée du délai de préavis, qui est de un mois pour une location meublée, et de trois mois pour un logement non meublé. Quant au propriétaire bailleur, il est tenu de respecter le contrat jusqu’à son terme. Il ne peut en outre pas s’opposer à une renouvellement du bail s’il est souhaité par le locataire.

Quels sont les motifs de résiliation du bail par le propriétaire ?

La rupture du contrat de location n’est possible par le propriétaire bailleur que dans certaines situations : la vente du logement, la reprise du logement ou un motif légitime et sérieux. 

Résilier le bail pour la vente du logement

Le propriétaire d’un bien immobilier peut mettre celui-ci en vente à tout moment, même s’il s’agit d’un logement dans lequel réside un locataire. Celui-ci est averti de la mise en vente par lettre recommandée, qui précise la situation, rappelle les obligations du propriétaire et indique les voies de recours du locataire. 

Le locataire bénéficie d'un droit de préemption, c’est à dire qu’il est prioritaire s’il souhaite acquérir le logement. Il doit formuler sa proposition d’achat par courrier recommandé avec accusé de réception dans les deux mois qui suivent la date de l’offre de vente. Le locataire n’a pas à payer de frais d’agence immobilière. Il précisera s’il souscrit à un emprunt bancaire pour financer son achat. Il dispose ensuite d’un délai d’une durée de deux mois pour signer l’acte de vente. 

Si le logement est occupé par plusieurs locataires, chacun d’eux bénéficie à égalité du droit de préemption. 

Attention toutefois, le droit de préemption du locataire ne s’applique pas si un proche parent du propriétaire se porte acquéreur du logement afin de s’y installer au titre de résidence principale et d’y demeurer au minimum deux ans. Sont considérés dans ce cas comme proches les parents, les grand-parents, les arrière-grand-parents, les enfants, les petits-enfants, les oncles et tantes, les neveux et nièces du propriétaire.

Le propriétaire peut par ailleurs vendre son logement sans en informer le locataire. L’acquéreur du logement a obligation de conserver le locataire dans les lieux dans les conditions décrites dans le contrat de location initial.  

Résilier le bail pour la reprise du logement

Le propriétaire d’un logement peut demander à reprendre les lieux avant le terme d’un bail en cours s’il souhaite y loger lui-même ou un membre proche de sa famille : époux ou épouse, partenaire de PACS, concubin ou concubine (depuis plus d’un an), parents ou enfants du propriétaire ou du conjoint. Cette reprise de logement ne doit se réaliser que pour un logement principal des futurs occupants. L'opération n’est pas autorisée pour une résidence secondaire. 

Résilier le bail pour motif légitime et sérieux

Le motif légitime et sérieux réside dans l’attitude du locataire et les obligations auxquelles il ne se soumet pas ou plus. Le propriétaire bailleur peut résilier le contrat de location lorsqu’il constate les situations suivantes : 

• retards répétés dans le paiement du loyer, 

• troubles causés auprès du voisinage, 

• logement mal entretenu ou non entretenu,

• sous-location du logement sans en avoir informé le propriétaire bailleur.

Quelles démarches pour résilier le bail en tant que propriétaire ?

Pour donner congé à un locataire, le propriétaire bailleur est tenu de respecter une procédure précise. 

Comment donner congé au locataire ?

Le congé doit être donné au moins 6 mois avant la date de fin du bail pour une location nue (non meublée) et au moins 3 mois avant la date de fin du bail pour un logement meublé. C’est à la date de réception par le locataire que la durée du délai prend effet.

La demande doit être adressée par courrier recommandé avec accusé de réception. La lettre peut également être transmise par huissier (ou commissaire de justice) ou remise en main propre contre signature.

Toute autre forme de courrier (lettre simple, mail, voie orale, etc.) ne sera pas reconnue légale, y compris si le locataire accuse réception. Il est toutefois possible d’utiliser la LRE, lettre recommandée électronique, à condition que le destinataire ait préalablement accepté ce mode d’envoi.

La lettre de congé doit être adressée à chacun des locataires qui ont signé le bail. Dans le cas où un locataire s’est marié ou pacsé pendant le bail, le propriétaire bailleur doit adresser un courrier à chacun des deux époux ou partenaires. 

Le contenu du courrier, pour être valable, doit obligatoirement contenir le motif de la résiliation : 

• la vente du logement,  

• la reprise du logement pour l’occuper ou pour y loger un proche,

• les manquements du locataire à ses obligations (loyers impayés, non entretien du logement, troubles du voisinage, etc.).

Dans le cas de la vente du logement, et pour respecter le droit de préemption du locataire, le propriétaire est tenu de lui faire une offre de vente en lui précisant le prix et les conditions de vente. Le courrier doit contenir en outre les 5 premiers alinéas du II de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989.

Dans le cas de la reprise du logement, le courrier doit préciser le nom de la personne qui sera logée sur les lieux et son lien de parenté avec le propriétaire bailleur. Des précisions doivent même figurer sur le courrier pour justifier cette mise à disposition. Cela concerne peu le locataire, mais cela reste important sur le plan légal. 

Dans le cas des manquements du locataire à ses obligations, on parle d’un congé donné pour motif légitime et sérieux. Le courrier adressé au locataire pour lui donner congé doit être accompagné d’une notice relative aux obligations du bailleur ainsi qu’aux voies de recours dont peut bénéficier le locataire, ainsi que des éventuelles indemnisations. 

Avant de faire parvenir à son locataire un courrier pour lui donner congé, le propriétaire bailleur devra vérifier que son locataire n’est pas un locataire protégé. 

Qu’est-ce qu’un locataire protégé ?

La notion de locataire protégé est mise en place par la loi afin d’éviter aux locataires âgés et précaires d’être expulsés de leur logement. Lorsque son locataire entre dans les critères du locataire protégé, le propriétaire bailleur ne peut pas lui donner congé à échéance du bail. Celui-ci doit être automatiquement renouvelé. 

Ce “statut” s’applique aux locataires dont l’âge dépasse 65 ans à l’échéance du bail, et dont les ressources sont inférieures aux plafonds définis par la loi. Ces plafonds de revenus sont calculés en fonction du nombre de personnes qui occupent le logement et de la localisation de celui-ci (Paris, communes voisines de Paris, province). Ils sont régulièrement mis à jour sur le site du service public.

La notion de locataire protégé s’applique également aux locataires de moins de 65 ans qui ont à leur charge une personne de plus de 65 ans et dont les ressources cumulées sont inférieures aux plafonds.

Peut-on donner congé à un locataire protégé ?

Le propriétaire bailleur ne peut donner congé à un locataire protégé que sous certaines conditions : 

• Le propriétaire bailleur répond aux critères du locataire protégé, c’est-à-dire qu’il a lui-même plus de 65 ans et que ses ressources ne dépassent pas les plafonds,

• Le propriétaire bailleur propose un autre logement au locataire protégé. Les nouveaux lieux doivent répondre aux mêmes caractéristiques que l’ancien logement et doit se situer à une distance raisonnable,  

• Le locataire protégé ne respecte plus ses obligations de locataire auprès du propriétaire bailleur. Par exemple, il ne règle plus son loyer et/ou les charges, dégrade le logement ou provoque des troubles de voisinage, etc.