Une copropriété peut-elle interdire la location ?
Chaque propriétaire d’un logement locatif est a priori libre de louer son bien comme il l’entend. Toutefois, certains types de locations ne sont pas autorisés partout. Certaines copropriétés interdisent par exemple qu’un des logements soit utilisé à des fins commerciales ou transformé en cabinet pour médecin, avocat, notaire, architecte ou autre profession libérale.
En outre, la location meublée saisonnière de type AirBnB, pour une durée très courte, est désormais très encadrée par la loi. Elle peut être purement et simplement interdite dans certaines copropriétés.
Il est donc très important de bien se renseigner avant de se lancer dans l'acquisition d’un logement et de vérifier si le règlement de copropriété est compatible avec le projet de location.
Dans quels cas une copropriété peut-elle interdire la location ?
La loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis indique qu’aucune forme de location n’est interdite si elle n’est pas spécifiquement écrite dans le règlement de copropriété de l’immeuble. Le modèle de location choisie (meublé ou non meublé, longue ou courte durée…) ne doit en outre pas s’opposer à ce à quoi l’immeuble est destiné.
Des restrictions quant à la location meublée saisonnière (ou location meublée touristique)
La notion de destination de l’immeuble est importante à retenir tout comme celle de l’affectation des lots. Il s’agit de l’usage qui doit être fait de l’ensemble des logements. L’immeuble peut être destiné à l’usage exclusif d’habitation, mais peut également être destiné à abriter des cabinets pour les professions libérales, voire accueillir des commerces au rez-de-chaussée.
Ces affectations de lots sont définies dans les clauses d’habitation présentes dans les règlements de copropriété. Selon ces clauses, certains usages du logement ou de location peuvent être interdits, notamment la location meublée saisonnière.
Le règlement de la copropriété
Le règlement de copropriété de l'immeuble est disponible auprès du syndic de copropriété et doit être remis à chaque propriétaire quand il fait l’acquisition d’un logement. Ce document définit les droits des copropriétaires ainsi que leurs devoirs. Sont également précisés les droits et devoirs des locataires. Le syndic de copropriété est chargé de faire respecter ce règlement.
Avant de faire l’acquisition d’un logement en copropriété, le futur acquéreur doit prendre connaissance de ce règlement, et notamment vérifier la clause d’habitation bourgeoise qui indiquera sous quelle forme il est autorisé à louer son bien.
Comment modifier le règlement de copropriété ?
Chaque copropriétaire a la possibilité de faire modifier le règlement de copropriété de l’immeuble, ou du moins d’en faire la demande. Si la clause d'habitation interdit par exemple la location saisonnière, le copropriétaire peut demander à ce qu’elle soit autorisée, ou inversement.
Pour faire la demande, un courrier doit être adressé au syndic de copropriété, accompagné d’un argumentaire sur l’objectif de la modification et les bénéfices que pourraient en tirer chacun des copropriétaires. Cette demande sera étudiée à l’occasion de l’assemblée générale des copropriétaires. La modification du règlement fera l’objet d’un vote et la décision ne sera validée qu’à l’unanimité des votants.
Il est recommandé au propriétaire de s’y prendre plusieurs mois à l’avance pour formuler la demande de modification et d’établir un argumentaire solide où sont prises en compte toutes les problématiques de l’immeuble et de son environnement. Il est très rare qu’un règlement de copropriété subisse des modifications.
Si la modification du règlement de copropriété est votée, un copropriétaire peut toutefois contester cette modification dans les deux mois qui suivent le vote. Une fois passé ce délai, sans réclamation, le nouveau règlement de copropriété est publié par un notaire auprès du service de la publicité foncière.
Qu’est-ce qu’une clause d’habitation ?
La clause d'habitation, souvent intitulée clause d’habitation bourgeoise, est dans le règlement de copropriété la partie qui indique l’usage qui doit être fait des logements de l’immeuble. Il est recommandé aux acquéreurs et futurs locataires de bien lire le règlement de copropriété et notamment de prendre connaissance de ces clauses, sous peine de ne pouvoir y développer ses projets. Il existe deux types de clause d'habitation : La clause d’habitation bourgeoise simple et clause d’habitation bourgeoise exclusive.
La clause d’habitation bourgeoise exclusive
La clause d’habitation bourgeoise exclusive indique que l’usage de l’immeuble d’une copropriété est uniquement destiné à l’habitat. L’ensemble des occupants y résident au titre de logement principal. Les locations saisonnières ou de courte durée y sont donc interdites. Les activités commerciales, artisanales et libérales ne sont également pas autorisées.
La clause d’habitation bourgeoise simple
La clause d’habitation bourgeoise simple est beaucoup plus permissive. Elle est destinée à évoluer dans le temps et à prendre en compte les différentes jurisprudences. Elle tolère notamment les activités libérales en son sein.
Les activités commerciales et artisanales sont en général interdites, mais certaines tolérances sont accordées selon la destination de l’immeuble. Par exemple, des commerces peuvent occuper le rez-de-chaussée de l’immeuble si la clause d’habitation l’a prévu.
La location meublée touristique ou saisonnière entre dans le champ de cette clause simple. Ce type de location peut être autorisé par exemple à condition qu’elle ne trouble pas le voisinage. Toutefois, cette autorisation évolue dans le temps au rythme des jurisprudences.
Une copropriété peut-elle interdire la location saisonnière ?
Si la location meublée saisonnière ou touristique a longtemps été tolérée par la clause d’habitation simple, c’est parce qu’elle était assimilée à une activité libérale du propriétaire. Les choses ont évolué au fil du temps. La location meublée classique, pour une durée supérieure à huit mois, reste dans le champ de tolérance. Par contre, l’activité de location meublée sur une courte durée renvoie à la question de la destination de l’immeuble.
Depuis un arrêt de la Cour de Cassation en 2018, la location meublée saisonnière de type AirBnB est considérée comme une activité commerciale hôtelière. Le jugement considère que les clients de locations saisonnières sont susceptibles de troubler la tranquillité des résidents habituels. Notons au passage qu’on ne les nomme pas “locataires” mais bien “clients”.
Il appartient au propriétaire de noter sous quelle clause d’habitation est régie la copropriété, et s’il s’agit d’une clause d'habitation simple, de bien vérifier s’il est écrit noir sur blanc que son meublé peut être loué en location saisonnière ou touristique. Si rien n’est spécifié, il peut considérer que c’est autorisé : en droit français, tout ce qui n’est pas spécifiquement interdit est autorisé.
Le propriétaire doit également vérifier si la commune où se trouve son bien autorise la location saisonnière. Dans certaines grandes villes comme Paris, Lille, Lyon ou Bordeaux, la location saisonnière est limitée à un maximum de 120 nuits par an.
Si la location saisonnière est autorisée, le propriétaire est toutefois tenu de faire respecter le voisinage et l'environnement à son locataire. Si celui-ci devait troubler la tranquillité des locataires réguliers (allées et venues dans la copropriété, nuisances sonores, encombrement des parties communes, dégradations, etc.), le propriétaire sera assigné pour troubles anormaux du voisinage.
En 2018, le propriétaire d’un meublé loué en courte durée avait été condamné par la Cour d’Appel de Paris à une amende de 7.000 € en raison des nuisances occasionnées par ses locataires dans les parties communes d’une copropriété. D’une manière plus générale, le propriétaire d’un bien locatif est responsable de l’attitude du locataire vis-à-vis des voisins.
